承租人优先购买权研究

发布时间：2017-12-18 11:07

  本文关键词：承租人优先购买权研究

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【摘要】：本文以《合同法》为根本，参考《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等司法解释，尝试初步研究承租人优先购买权的存在基础、性质、行使、救济等方面。 立法规定承租人优先购买权，因为房屋租赁在当今世界普遍存在，它是保障人权，尤其是居住权的实现方式。承租人优先购买权顺应了国家保护既存租赁关系的政策，满足了物尽其用的效益驱使，作为各国的普遍实践及我国的既有惯例，它有其存在正当基础。同时，承租人优先购买权合理限制了出租人的处分自由，在“买卖不破租赁”外给承租人提供了实现承租房屋用益的另一种途径，是值得法律确认、保护的权利。 承租人优先购买权依附于合法有效的租赁，可由出租人与承租人约定，但为最低限度保障优先购买权，法律条文直接陈述了它的享有主体、行使条件等，则没有必要从权利来源角度研究它的性质。从权利作用效果看，承租人优先购买权是承租人向出租人主张的、以同等条件优先与出租人订立买卖合同的缔约请求，不具备改变二者之间法律关系的形成权效力，在法律解释规定的期间内，优先购买权的实体仍然存在而消灭了行使可能，再根据承租人优先购买权存在的正当基础，将它归类于请求权更加合理。承租人优先购买权依附于租赁，反映了承租人与出租人之间的财产关系。从物权请求权与债权请求权角度研究这种财产关系，发现承租人优先购买权是专属于承租人、可以对抗同等条件下的租赁外第三人的债权请求权。 享有优先购买权的主体，不仅包括租赁合同的当事人（包括将房屋分割租赁时的各个承租人），，也包括转租中的次承租人、承租人生前共同生活人、承租人的共同经营人和其他合伙人，优先购买权不因这些主体违约而丧失。租赁关系是优先购买权的存在基础。出租人在租赁期内出卖租赁物时，必须用书面的形式、在可以确认自己出卖意思的期限内、不可撤销的将同等条件通知承租人，拍卖公告、招标公告不是承租人履行通知义务的合理形式。承租人优先购买权受到“同等条件”的限制。“同等条件”首先指身份地位的同等，承租人优先购买权不能对抗共有人、出租人近亲属购买，因为承租人是租赁关系的一方，身份上不能对抗物权共有人及血亲、姻亲；其次是交易条件同等，即承租人行使优先购买权的前提必须是出租人出卖租赁房屋，只要承租人能够提供令出租人满意的购买条件或提供必定会购买房屋的担保，承租人也得行使优先购买权；最后是承租人必须提供与可能的购买人相同的价款、采取相同的价款支付方式。出租人仅以部分房屋或房屋的部分出租时，在保障承租人优先购买权时应考虑房屋所有权的一致性与各个承租人对所租房屋的用益情况，杜绝出租人以“打包出售”等任何方式侵害承租人的优先购买权。在拍卖程序中，承租人不属于竞拍人序列，以“到场”作为行使优先购买权的表现，拍卖过程可能牺牲承租人优先购买权，故需对承租人进行补偿。在破产程序中，管理人作为破产人的代理集团，可以决定破产财产的处分，此时为保障破产债务的清偿，必须限制承租人行使优先购买权。 承租人优先购买权与第三人权益可能冲突。为保护出租人对自己财产的处分、保护第三人的交易机会和安全、促进房屋的流转，承租人优先购买权不能宣告第三人与出租人间的买卖无效，只能要求出租人承担侵害优先购买权的损害赔偿。而且，当第三人为善意又为登记时，承租人也不能行使优先购买权。第三人“善意”以其不知道也不应知道房屋存在租赁为据，建议建立房屋租赁合同登记备案制度；登记以预告登记、所有权移转登记为准。即当第三人自愿、平等、等价有偿、诚实信用的与出租人成立买卖关系且为物权性质的登记，都能取得所租房屋所有权。 因承租人优先购买权是债权请求权，所以当其受侵害时，必然需要救济。出租人违反通知义务等为侵害承租人优先购买权的行为，损害赔偿是侵害优先购买权行为人必须承担的不利后果。此种赔偿必须以可能的财产损害为基础，但损失以出租人与第三人的合同价款或承租人另购房屋价款与出租人、第三人合同价款之差为准有欠公平，损失以承租人的必要损失为准又难于计算，给予承租人与出租人重新商谈租赁房屋买卖事宜的机会又不具操作性，因此承租人损害的赔偿方式仍待进一步研究。
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：D923.6

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本文编号：1303918