承租人优先购买权制度探析

发布时间：2017-12-20 11:17

  本文关键词：承租人优先购买权制度探析　出处：《华东政法大学》2015年硕士论文　论文类型：学位论文

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【摘要】：承租人优先购买权是房屋租赁关系中一项非常重要的法律制度。我国关于承租人优先购买权的法律规范不多,且主要集中在最高人民法院的司法解释中。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》(法(办)发[1988]6号,以下简称《民通意见》)第118条首次明确规定了房屋承租人的优先购买权。1999年10月1日起施行的《合同法》则以法律的形式确立了承租人优先购买权。在2008年12月18日最高人民法院的司法解释清理过程中,上述《民通意见》的规定被废止,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号,以下简称《房屋租赁司法解释》)填补了司法解释层面的空白,该解释第21至24条就优先购买权制度中的有关问题进行了体系化的规定。但上述法律和司法解释的演变,在司法实践中产生了一系列困惑:从《民通意见》第118条的承租人可以请求人民法院对侵犯其优先购买权的房屋买卖宣告无效,到《房屋租赁司法解释》第21条不支持承租人请求确认房屋买卖合同无效的逆转,是否意味着承租人的优先购买权不再受保护呢?《房屋租赁司法解释》第21条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形”所规定的侵害行为如何评判,具体有哪些?承租人优先购买权受到侵害时,除了赔偿,是否还有其他的救济渠道?承租人出卖租赁房屋的“合理通知期限”如何界定?承租人行使优先购买权是否有期限上的限制?《房屋租赁司法解释》第24条第4项“第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的,承租人无权主张优先购买权”,此规定中,“善意”应如何界定?如果第三人非善意购买租赁房屋并已办理所有权登记手续,承租人是否还能主张优先购买权,如何主张?第24条的第三人善意购买与第21条规定的损害赔偿之间的逻辑关系如何?从《房屋租赁司法解释》第21条至24条关于承租人优先购买权的四条规定,难以给出明确的答案,且第21条与第24条之间存在的文义和逻辑上的“不统一”问题,导致各个法院对司法解释的理解出现不同观点,进而就相似案件作出截然不同的判决结果。本文意在通过分析研究优先购买权的性质、效力、优先购买权行使条件与限制,以及侵害优先购买权的救济等方面内容,结合上述问题展开论述,对《房屋租赁司法解释》确立的承租人优先购买权制度进行深入探析,以期对解决《房屋租赁司法解释》在承租人优先购买权的司法适用问题上有所裨益。
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D923.6

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本文编号：1311885