担保型房屋买卖效力研究

发布时间：2020-03-21 11:15

【摘要】：担保型房屋买卖是当事人基于同一笔款项设立房屋买卖合同与借款合同,并以买卖合同所指向的物的所有权来担保借贷之债的一种交易模式。买受人是借贷之债中的债权人,而买卖合同的出卖人通常也是借款合同的债务人。按照当事人的约定,若债务人届期不能清偿债务,则须将买卖合同标的房屋所有权移转予债权人以清偿所欠债务。虽名为买卖合同,但是当事人旨在赋予其担保借款合同债权的功能。由于债务人在债务清偿期届至前并未现实地移转房屋所有权,当债务届期不获清偿,债权人只得基于房屋买卖合同请求债务人移转房屋所有权。故债权人享有的权利系债权请求权,而非针对买卖合同标的房屋的现时的所有权。债权人基于该项债权请求权无法直接就担保标的物变价受偿以实现其借款合同债权。这与让与担保或者后让与担保关于债权人直接取得对标的物的支配权的要求存在着明显的差异。同时,当事人并无意订立本约,也缺乏将移转房屋所有权作为使得合同成立并生效的前置条件的意思,这与代物清偿预约作为实践性合同的要求也有所不同。故而将担保型房屋买卖定性为让与担保、后让与担保或者代物清偿预约均存在一定的不合理之处。担保型房屋买卖仅具有担保之名却不具备担保之实。从概念上来看,担保型房屋买卖中的“担保”既不属于第三人的信用,也不属于特定财产,在定义上与债的担保不相符。从法律特征上来看,担保型房屋买卖合同具备相对于借款合同的从属性及补充性,但买卖合同债权不足以保障借款合同债权切实实现,担保型房屋买卖中的“担保”在法律特征上与债权的担保亦不吻合。因此,有理由认为担保型房屋买卖与债权的担保不具有质的同一性。继而判断此类合同的效力时,便不宜适用担保法律规范而应当考虑适用合同及物权法律规范。担保型房屋买卖因其不同于债权的担保,也未创设新型的担保物权,故而不违反物权法定。而《民间借贷司法解释》第24条对当事人科加了清算义务,更加避免了使担保型房屋买卖合同沦为违反法律规定的流担保约款。担保型房屋买卖合同本质上是借款合同双方为了担保债权人债权的实现而签订的,作为一种辅助债权实现的手段而存在。双方虽不积极地追求买卖合同的履行,但是这并不妨害当事人真实意思的表达。担保型房屋买卖合同亦非双方通谋虚伪表示,而是当事人真实的意思表示合意。若房屋买卖合同不存在损害国家、社会、第三人利益的情形,原则上应当承认该买卖合同的效力。但是由于没有完成相应的物权公示,仅仅依据房屋买卖合同当然不能发生物权变动的法律效果。
【学位授予单位】：南京师范大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：D923.6;D923.2

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本文编号：2593250