凶宅买卖中买受人合同法救济的证成与展开

发布时间：2020-06-23 14:51

【摘要】：由于我国目前立法上对凶宅尚未进行明确规制定,学术界也暂无权威观点,导致不知情且不愿购买此类房屋的买受人在交付定金或购房款后,不知依何种法律路径救济自己的权益,全国各地人民法院面对此类案件依据不同的判决理由做出了不同的判决结果。本文中,笔者通过实证研究方法梳理司法实践中凶宅买卖纠纷现有路径及其存在的问题,通过文献研究法厘清凶宅的定义与忌讳凶宅心理性质等相关理论基础,通过比较研究分析域外案例与参考域外立法经验,从而提出不同案件情形下凶宅买受人的最佳救济方式。本文正文共分为四个部分。首先,笔者在对凶宅买卖纠纷案例的总体情况分析的基础上,通过典型案例的介绍,提出凶宅买卖纠纷中存在买受人有不同的诉讼请求与类似案情不同判决结果的问题。然后,对凶宅买卖纠纷的基础性问题即到底什么是凶宅进行论述,通过分析现有理论观点、司法实践中对凶宅的认定与域外经验,创新性的提出凶宅是指在房屋转移交付前十年内,房屋专有部分是发生过自杀、他杀等人为因素致人非正常死亡的客观事件的结果地或者是跳楼自杀的行为地,而未被拆除重建过的房屋。在第二部分,笔者对现有救济路径及其争议焦点进行了分析。主要包括依合同法救济和依侵权法救济两种。在依合同法救济路径中又分为买受人依公序良俗请求买卖合同无效、请求撤销买卖合同、请求解除买卖合同与主张凶宅出卖人承担违约责任。买受人选择不同的救济路径反映了两个争议焦点,即忌讳凶宅这一心理到底属于封建迷信还是民间习俗,与凶宅的出卖人是否具有告知买受人凶宅这一事实的义务。笔者认为忌讳凶宅这一心理属于民间习俗,应该得到法律的保护,因此凶宅买卖纠纷具有可诉性。从比较法的角度上来看,不少国家均规定了凶宅出卖人的告知义务,更好的保障了买受人的权益,减少了纠纷的发生。笔者认为,由于买受人对与房屋有关的负面信息享有知情权,凶宅的出卖人基于诚实信用原则、信息的优势地位与禁止加害的要求,以及具有披露义务的可能性,应该承担告知义务。在第三部分,笔者具体论述了现有救济路径存在的问题。在否定侵权责任法救济的同时,认为合同法救济路径中的依公序良俗救济、依显失公平救济和依法定解除权救济均存在问题,不宜适用。忌讳凶宅不应该属于一种善良风俗,同时在可依规则救济的时候不应该先依据原则进行救济,现实生活中也存在着不介意购买凶宅的情况,因此依公序良俗原则救济存在较大问题。依显失公平救济的主要问题在于显失公平应该是在没有其他可撤销事由的基础上再适用,而且买受人并非处于危困或缺乏判断力的情况之下。依法定解除权救济的主要问题是论证凶宅会导致合同目的无法实现存在困难。在第四部分,笔者提出买受人可以选择的合同法救济路径。当凶宅出卖人明显故意隐瞒或者欺骗买受人,买受人有证据证明出卖人的主观过错时,可以依欺诈请求撤销房屋买卖合同。当无法证明出卖人存在欺诈或隐瞒行为时,例如凶宅出卖人确实不知情或者过失未告知,买受人因自己的过失造成误解的,可以依重大误解救济自身的权益。买受人还可依物的瑕疵担保责任救济自身权益。凶宅交易价值贬损,无法实现买受人舒适居住的目的,具有价值瑕疵、效用瑕疵与品质瑕疵,应属于物的瑕疵。买受人依物的瑕疵担保责任请求救济无需证明出卖人的主观过错,证明责任较低,同时救济方式较多,具有一定的优势。当房屋买卖合同因订立过程中出卖人未履行告知义务而没有成立时,或者合同撤销后买受人希望弥补间接损失时,买受人还可以请求出卖人承担缔约过失责任。买受人可以根据具体案件情况,择一选择适合自己的救济路径。
【学位授予单位】：华中科技大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.6

【参考文献】