土地使用权期限问题法律研究

发布时间：2017-06-02 07:49

  本文关键词：土地使用权期限问题法律研究，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】： 如果从1987年我国出让的第一块地算起，我国土地有偿有期限的使用制度实施也才近20年的时间，当离土地使用权期限尚远时市场上对不同土地使用权剩余年限的房屋价格反应尚不敏感，但随着期限的临近，土地使用权期限的规定问题就会影响到人们对土地使用权的制度预期、房地产开发商的投资方式、产权人对房屋的礼遇方式以及不动产交易。尽管专家学者们从适当延长土地使用权的年限、制定补偿标准和赋予土地使用权人选择权等方面提出了不同的看法，但这些都不能从根本上解决我国的现实问题。然而在土地改革中一支新生的力量引起我们的关注，那便是土地年租制。虽然有效的法律文件中对其并无明确一致的规定，但一些地方已经开始推广了年租制并取得了可喜的成就。 由于历史的原因，我国大量经营性用地的使用权还属于行政划拨性质，这些土地中有相当数量未得到充分利用。一方面，企业要进入市场，就要使用其资产从事各种经营活动，其中包括对土地资产的市场利用。禁止这种利用，势必限制企业的生存和发展，并且往往是屡禁而不止。而现行的“先交出让金再入市”规则，在企业普遍缺少资金的情况下，实际上是难以操作的。另一方面，机关和事业单位以国家财政收入不足为由，也纷纷自行将自己使用的划拨土地投入经营性用途。这样便形成了所谓的“土地隐形市场”。而且由于取得划拨土地的成本很低，加上对划拨土地入市的限制措施在实施过程中的软化，在增量土地的供应中，目前存在着、今后还必然存在着人们竭力争取划拨土地使用权的现象。不少地方擅自以“公共利益”为由，无度征用农村集体用地，低价征高价卖，兴起了以地方政府为主导的，以开发区、大学城、工业园等为对象的新一轮的“圈地运动”。这样土地隐形市场就会越演越烈。采取土地年租制，降低了入市门槛，为土地使用者所接受，，对于规范土地交易秩序，培育土地交易市场起着积极作用。而且，对于这些划拨土地实行年租制就能促使用地单位节约利用土地，要么加强土地利用，要么把闲置的土地退还给国家，从而促进我国土地利用由粗放型向集约型的转变。从另一个角度来看，土地使用需要缴纳租金，由于地段用途不同会引起租金的变化，用地单位不得不考虑用地成本，因此，可以通过年租制调节土地使用，从而优化土地结构。 本文共有三大部分。首先，在文章的绪论部分，通过对相关法律法规的分析提出土地使用权期限问题是我国立法无法回避的难题；第一部分，通过对分析我国现行法律以及《物权法》对土地使用权期限的规定，了解了我国在该问题上的立法现状，指出了我国土地使用权期限制定的依据和意义，并主要分析了现行法对土地使用权期限的规定所存在的问题，从最高年限规定过短、地上物所有权的恒久性与土地使用权的有限性的冲突、土地使用权期限届满后地上物的归属问题、土地使用权期满后权利的优先序位、续期规定模糊、申请续期的权利主体、续期出让金的确定七个方面展开论述；第二部分，比较了国外或地区在土地使用权期限上的制度安排，并分析了其与我国国情的相容与否的问题，同时对我国国内学者的观点进行梳理与评价，在此基础上提出了自己的见解，并引出了土地使用权年租制。第三部分，重点分析了土地使用权年租制。通过年租制的相关概念、年租制的理论基础、年租制的实践、年租制与出让制度的比较、年租制租金和租期的确定以及年租制的适用范围、推广年租制应注意的问题等方面详细展开。最后，在文章的结语部分展望了土地年租制的发展前景。本 文的创新之处在于引入土地使用权年租制来作为出让方式的补充解决土地使用权期限问题和有偿使用问题，分析了年租制存在的意义和适用范围。
【关键词】：土地使用权期限 土地租赁 国有土地租赁制度 批租制 年租制
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2007
【分类号】：D922.3;D923.2
【目录】：

• 内容摘要3-5
• Abstract5-10
• 绪论10-11
• 一、我国国有土地使用权期限的立法现状11-20
• (一) 现行制度的立法现状11-14
• 1、现行法律对土地使用权期限的规定11-12
• 2、《物权法》对土地使用权期限的完善与不足12
• 3、土地使用权期限制定的依据12-13
• 4、我国立法规定土地使用权期限的意义13-14
• (二) 现行法对土地使用权期限规定所存在的不足14-20
• 1、期限规定的问题14-18
• 2、续期规定问题18-20
• 二、不同观点的梳理与评价20-23
• (一) 大陆法系20-21
• (二) 英美法系21
• (三) 国内学者的观点21-23
• 三、土地使用权年租制23-39
• (一) 年租制的相关概念23-25
• 1、土地租金与地租23-24
• 2、土地租金与土地出让金24-25
• (二) 土地年租制的理论基础25-27
• 1、马克思主义地租理论25-26
• 2、产权理论26-27
• 3、收益分配理论27
• (三) 年租制的实践27-29
• 1、国有土地租赁的概念27-28
• 2、国有土地租赁制度创立过程28-29
• (四) 年租制与出让制度的比较29-34
• 1、年租制与批租制的相通性29-30
• 2、土地租赁与土地出让的区别30-31
• 3、各存在的意义31-34
• (五) 租金和租期的确定34-37
• 1、租金的确定34-35
• 2、租期的确定35-37
• (六) 实行年租制的应注意的问题37-39
• 1、年租制的适用范围37-38
• 2、明确土地使用权年租制的法权界限38-39
• 3、尽快以立法方式将年租制加以确定39
• 结语39-40
• 参考文献40-43

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1 程文平;土地使用权期限问题法律研究[D];西南政法大学;2007年

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本文编号：414568