“小产权房”流转问题研究

发布时间：2017-08-16 17:47

本文关键词：“小产权房”流转问题研究

【摘要】：“小产权房”是一个俗称,是一个人们在日常生活中形成的约定俗成的称谓,不是一个法律术语。因为我国实行城市建设用地和农村建设用地两套不同的法律规范体系,“小产权房”是指建造在农村集体土地上的居住用房屋。农村集体土地分为农用地、建设用地、未利用地。建设用地中包括农民用于建造住宅的宅基地。依照现行法律法规宅基地使用权不得转让,其他集体建设用地使用权除我国《土地管理法》第36条但书中的规定外也不能转让。据此,司法实践认为,基于房地相连的客观以及保障农民居住利益,使之居有定所的现行立法政策,农民集体所有的宅基地使用权不能转让,必然推导出宅基地上的房屋不能转让。近年来,因为城市土地和房屋价格的大幅上涨,农村集体土地存在着征收补偿不到位等弊端,农民在经济利益的驱使下,在集体土地上建造了所谓的“商品房”,面向不同主体出售(多数情况是农民买下一手房,再转手卖给城市居民),因与此类房屋产权相连的土地使用权不具有可让与性,故司法实践一般认定该类房屋不具有城市商品房的处分权能,因此人们形象地称为“小产权房”。 “小产权房”所使用的土地性质不尽相同,有四荒土地,有宅基地,有农用地,也有集体用于建造公益设施的建设用地。近几年各地打着社会主义新农村建设的旗号,大力推进宅基地换房、小城镇建设,集中搞房地产开发,促进了“小产权房”的交易,扩张了这个市场。近年的房地产市场尽管变化较大,但在法律层面对于“小产权房”的交易实际上是明令禁止的。本文探讨的“小产权房”仅仅是建造在宅基地上的住房。1经济学家极力鼓吹放开“小产权房”市场,以期实现小产权房的自由流转和农民与市民利益的各得其所;有法学家以“小产权房”建筑的基础宅基地指出,因为宅基地使用权的不能转让,宅基地上所建房屋不能实现所有权的处分权能,不能达到房地一体的法律效果。但是按照《宪法》和《物权法》规定,笔者认为,我国是社会主义公有制国家,宅基地使用权是一项用益物权,具有居住使用和社会保障的双重功能,农民的宅基地使用权获得是无偿的,具有身份属性和长期福利的属性,如果放开市场,谁也不能确保农民都将是理性的“经济人”,在农村社会保障体系不完善的情况下,现阶段不能放开流转。但是,展望未来,对于土地制度,必然随着社会保障体系建立与完善而发生变化。“小产权房”的流转将被开禁。
【关键词】：小产权房 宅基地使用权 社会保障功能
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2010
【分类号】：D922.3;D923.2
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