深圳小产权房法律问题研究

发布时间：2018-06-04 10:16

本文选题：小产权房 + 分类处置合法化　；参考：《南京大学》2014年硕士论文

【摘要】：小产权房是建立在非经招挂拍方式取得的国有土地上的房屋,由于此类房屋所依托的土地使用权的取得不具有合法性,因此此类房屋的产权具有瑕疵性,并不具有完全产权。但是也正是由于此类土地使用权并不是经过招挂拍方式取得,没有向国家缴纳土地出让金,小产权房价格普遍较低。在房价节节攀升的时代,小产权房由于价格低廉,能够满足众多中低收入者对于房屋的需求,受到广大购房者的欢迎。但是,我国现行法律对小产权房问题并没有做出明文规定,有关政府部门发布一系列小产权房开发禁令以及购买小产权房的风险提示,但是这些措施并没有起到预期的效果,小产权房依旧在市场上盛行,小产权房所带来的问题也日趋复杂和尖锐。深圳地区是我国土地改革的先行者,其于2012年开展了以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为原则的土地管理制度改革,小产权房问题也是此次土地改革的重中之重,其中对处理小产权房问题规定的一系列具体的措施。本文通过介绍深圳处理小产权房的各种措施为切入点,分析深圳地区的做法的可行性,论证深圳地区经验的普适性。本文分为五个部分：第一部分主要表明选题的理由和意义,小产权房既关系国家持续发展,又关系到公民个人的生活。但是我国学界对小产权房的研究仍然处于基础阶段,对关于小产权房的各类问题分歧非常大。深圳一直是中国快速城镇化的代表,引领全国房地产业的改革,将来也必将引领全国小产权房的改革之路。第二部分的主要内容是关于深圳小产权房问题的由来和现状。深圳小产权房泛滥,造成了一系列严重的社会问题,成为影响深圳整个城市的健康发展的阻碍。第三部分主要是分析深圳小产权房问题的成因,本文分析有三个原因造成了深圳小产权房问题。首先,由于国家法律体系不完整,现行的法律并没有对小产权房做出明确的规定,小产权房游走在法律的边缘地带。其次,小产权房价格低廉,深圳房价节节攀升,而小产权房低廉的价格可以大大满足中低收入者对房屋的需求,这是小产权房受到热捧的最为重要的原因。最后,深圳在农村土地国有化过程中,由于征收过程没有完善征收手续,征收土地的补偿款没有到位等问题,使深圳地区土地所有权不明确,农民建设小产权房来增加自己的收入。第四部分是本文的核心内容,联系深圳此次土地改革的内容,分析深圳一系列处理小产权房的措施,提出本文对于处理小产权房问题的观点。首先,深圳处理小产权房兼顾各方利益。在这部分,本文归纳深圳地区协调冲突的各种措施,分析其措施的有效性。接着,深圳对小产权房进行分类处理,分析深圳地区至今处理小产权房的法律文件,尤其是2014年出台的《(深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定试点实施办法》,总结归纳分析分类处理的具体的处理原则和措施。小产权房分类处理可以为认定小产权房合同的效力带来理论突破,对于小产权房交易合同效力问题,从深圳市中级人民法院网载有的案例可以看出,深圳地区认定小产权房不合法的理由是违反法律强制性规定。但是本文认为,现行法律对小产权房问题并没有做出明文规定,依据民事法律中“不规定即为允许”的原则,小产权房并没有违反国家法律强制性规定,这只能证明我国法律体系尚不完整,需要进一步完善,因此这种观点并不恰当性。本文认为应当根据合同标的是否合法来判定小产权房合同效力。对于可以确权的小产权房,其合同满足合同有效的所有要件,应当判定合同有效；不可以确权的小产权房,由于合同标的违法性致使合同无效。最后,对于小产权房是否应当合法化的问题,深圳市官方目前还是不承认其合法性,但是已经有了松动的迹象,比如部分小产权房屋可以确认产权、部分集体建设用地可以入市流转。第五部分中主要是深圳地区处理小产权房问题的原则和方法普适性论证。本文认为深圳地区的经验可以推广使用的原因主要包括：第一,深圳对小产权房分类处理的标准非常科学；第二,处理小产权房的方式多样,宽严并济,结合房屋具体情况做出具体处理方案,达到公平公正；第三,在处理小产权房问题的过程中,深圳地区通过多种方式协调各方利益冲突,兼顾各方利益,可以实现利益均衡。通过这部分的论证,本文认为,深圳地区处理小产权房问题的经验具有推广适用的可能性和可行性。
[Abstract]:This paper analyzes the causes of small property right housing in Shenzhen , which is the first part of China ' s rapid urbanization , which has caused a series of serious social problems , which has caused a series of serious social problems , which has caused a series of serious social problems , which has caused a series of serious social problems . In this part , the author concludes that there is no legal obligation to deal with the problem of small property rights .
In the fifth part , Shenzhen official still does not recognize its legality , but there are some signs of loosening , such as the property right and some collective construction land can be transferred to the market . In the fifth part , it is believed that the experience in Shenzhen area can be popularized and used mainly including : First , Shenzhen has very scientific criteria for the classification of small property rights .
Second , the way to deal with the small property right atrium is varied , the grace and the economy , combined with the housing situation to make concrete treatment plan , to achieve the fairness and justice ;
Thirdly , in the process of dealing with the problem of small property rights , Shenzhen area can coordinate the interests of the parties in various ways , balance the interests of the parties , and realize the balance of interests . Through this part of the demonstration , this paper holds that the experience of handling small property rights in Shenzhen area has the possibility and feasibility of promoting the application .
【学位授予单位】：南京大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：D922.29

【参考文献】