马某诉李某小产权房买卖合同纠纷案研究

发布时间：2017-09-02 16:07

  本文关键词：马某诉李某小产权房买卖合同纠纷案研究

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【摘要】：住房问题直接关系到民众的切身利益。由于城市商品房价格上涨,越来越多的城镇居民购买农村村民房屋,村集体经济组织也想利用土地谋利,导致小产权房的兴建和交易也日渐兴盛,小产权房买卖合同纠纷数量也激增。对于城镇居民购买宅基地上合法建造的小产权房合同的效力认定,理论和实务界一直存在争议。以北京第一起小产权房买卖合同纠纷为例,法院认为购买房屋同时也包含了购买宅基地,而宅基地只能由村集体成员获得,买受人李某是城镇居民,双方合同违反法律强制性规定无效。但通过分析、解释当时以及现行的规范性文件规定后发现,涉案房屋是出卖人马某父亲的合法财产,马某可依法继承房屋,根据房地一体原则及有关规定,其还可继承相应的宅基地,享有宅基地使用权。同时,宪法、土地管理法、民法通则、物权法等相关法律、法规也并未禁止城镇居民李某购买马某的房屋并因此取得宅基地使用权,特别是其中争议较多的土地管理法,实际上是允许农村房屋出卖,也未对买受人身份进行限制。虽然国家有关政策对此有禁止性规定,但由于法律效力位阶太低,根据合同法司法解释,不能以此作为认定合同无效的法律依据。对于村委会在集体土地建设用地使用证上对双方交易行为的记载,只是证明作为土地的管理组织,村委会同意该买卖行为,但由于登记机关必须是县级以上的政府部门,村委会的变更记载并不代表物权变动的变更登记。因规范性文件规定,城镇居民购买农村房屋不能办理变更登记,但根据合同法及相关规范性文件规定,登记不是合同生效要件,未办理变更登记并不影响合同效力,马某与李某的买卖合同仍有效。而且认定合同有效也有利于鼓励人们遵循诚实信用原则、维持既有秩序的稳定、体现法律对村民和居民的平等保护。小产权房问题也表明,在农业文明时代,我国土地二元制和户籍二元制的存在有其现实必要性,也起到了一定的积极作用,但随着社会经济发展,其弊端逐步显现,改革势在必行。国家一律禁止、限制小产权房并非是治本之策,小产权房的合法化规制也将成为改革的一项重要内容,根据中央最新土改文件的精神,小产权房的未来将越来越明朗。
【关键词】：小产权房 合同效力 继承 村委会
【学位授予单位】：湖南大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2016
【分类号】：D922.29;D920.5
【目录】：

• 摘要5-6
• Abstract6-10
• 第1章 引言10-16
• 1.1 选题背景与研究意义10-12
• 1.1.1 小产权房的概念10
• 1.1.2 本案案型与选题背景10-11
• 1.1.3 研究的意义11-12
• 1.2 文献综述、相关案例的整理与研究的切入点12-14
• 1.2.1 文献综述12-13
• 1.2.2 相关案例的整理13-14
• 1.2.3 研究的切入点14
• 1.3 主要研究方法与论文的框架14-16
• 1.3.1 主要研究方法14-15
• 1.3.2 论文的框架15-16
• 第2章 主要案情与本案争议点16-19
• 2.1 案情介绍16
• 2.2 法院裁判要点16-17
• 2.2.1 一审法院裁判要点16-17
• 2.2.2 二审法院裁判要点17
• 2.3 本案争议点17-19
• 2.3.1 小产权房买卖合同是否有效17
• 2.3.2 小产权房能否以继承等方式取得17-18
• 2.3.3 村委会在《集体土地建设用地使用证》变更登记记载的效力问题18-19
• 第3章 小产权房买卖合同的效力分析19-31
• 3.1 小产权房买卖合同的法律定性19
• 3.2 既有规范性文件对小产权房买卖合同相关问题的规定分析19-22
• 3.2.1 国家既有规范性文件规定分析19-21
• 3.2.2 地方高级人民法院出台的司法意见21-22
• 3.3 学者对小产权房买卖合同的基本态度22-23
• 3.3.1 合同无效论22
• 3.3.2 合同有效论22-23
• 3.4 既有司法判例对小产权房买卖合同效力的认定23
• 3.5 本案所涉小产权房买卖合同的效力认定23-31
• 3.5.1 从宪法层面来讲，宪法并未禁止小产权房买卖23-25
• 3.5.2 其他规范性文件也未明确规定禁止小产权房买卖25-31
• 第4章 本案所涉小产权房的继承问题31-37
• 4.1 小产权房继承涉及的法律问题31
• 4.2 既有规范性文件对小产权房继承相关规定31-32
• 4.3 学者对小产权房继承的基本态度32
• 4.4 既有司法判例对以继承方式取得小产权房之效力的认定32-33
• 4.5 本案所涉以继承方式取得小产权房之效力的认定33-37
• 4.5.1 本案中的小产权房为合法财产，马某可以依法继承33-34
• 4.5.2 本案小产权房上的集体土地可随房屋一同被继承34-35
• 4.5.3 本案的房屋继承效力不受是否登记的影响35-37
• 第5章 村委会对小产权房变更记载的效力分析37-42
• 5.1 村委会对小产权房变更记载的性质认定分析37
• 5.2 既有规范性文件对村委会小产权房变更记载相关规定37-38
• 5.3 学者对村委会小产权房变更记载的基本态度38
• 5.4 本案所涉村委会小产权房变更记载之效力的认定38-42
• 5.4.1 村委会不是本案中小产权房买卖变更的合法登记机关38-39
• 5.4.2 村委会的变更记载只起到证明性作用39
• 5.4.3 变更登记主体不适格且涉案房屋因法律禁止性规定无法办理变更登记但并不影响本案买卖合同效力39-42
• 结论42-44
• 参考文献44-46
• 致谢46

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本文编号：779519