住房价格与国民消费浅析

苑帅  沈阳师范大学国际商学院

摘要：本文旨在分析和探讨高房价的成因以及高房价对国民消费的影响。并提出相应的意见和建议。

关键词：边际消费倾向；效用；理性预期；挤出效应

一、          房地产高价格成因分析

现阶段我国房地产价格过高，或者说房价收入比不正常是由多方面的原因造成的。

  （一）政府

首先，较高的房地产价格可以带来更多的房地产投资，政府可以通过房地产产业来带动相关产业发展，制造经济繁荣，加快GDP增长速度；其次，如今是地方和中央的两套财税体系并行。高房价能够促使开发商高价拿地，地方政府可以通过出让土地来增加地方财政收入；最后，政府在房地产业中的各项税费收入也成为了政府收入的主要来源。相关统计，房价的过半的收入是流向政府的。

（二）银行

四大国有银行虽然仍属国家所有，但是银行的性质是商业性银行。商业银行的目的就是盈利。如今的房地产开发模式是房地产开发商向商业银行贷款建房，买房模式是百姓向银行贷款买房。而高房价恰好和商业银行利益最大化的目标一致。

（三）开发商

从竞争的角度来看，我国的房地产产业是一个不完全竞争市场，或者说是一个寡头垄断竞争市场。同时，在我国由于受土地资源的限制决定了房地产产业是一个供给弹性较小的行业。在需求大于供给的市场条件下，房地产商为了获得超额利润，会使用各种手段来哄抬房价，以此来最大限度的获得最大利润。

（四）消费者

在房地产市场中，我们可以把消费者分为两类，一类是把买房子当作满足基本生活需要的，我们在这里称之为普通消费者。一类是把房子当作投资品的，我们在这里称之为投资消费者。

首先，我国的人口众多，随着中国的城市化进程加快，城镇人口呈爆发趋势增长，需要房产的人数不断增加。其次，受中国传统历史文化的影响，房子给消费者带来的效用是非常巨大的，很多消费者即使意识到房价不合理，仍然会去买房子。以上两个原因就造成了房地产市场中房产的需求弹性偏小，甚至是刚性需求。

在普通消费者中，，为了满足未来的生活需要，加上他们会预期到未来的房地产价格会不断攀升。出于经济人的理性选择，避免未来付出更多的代价，普通消费者会尽可能的尽早买房，即使是超出普通消费者的承受能力。这无形中促成了这个房地产业的高房价。

在投机消费者中，由于近年中国经济飞速发展。国内财富骤增，而同时国内缺少多元化的投资渠道。预期到未来房地产业的繁荣和房产的特殊定位，房产就成为了投机消费者的最佳选择。出于投机的目的，投机者必然会要求最高收益，推高房价就成为投机消费者的必然选择[1]。

二、高房价对我国国民消费的影响

投资、消费、出口是拉动经济增长的“三驾马车”。 2008年投资、消费、出口对我国GDP增长的贡献上来看分别为45.7%、45.1%和9.2%。消费是需求是最终需求，是拉动经济增长的最关键驱动力。2007年，我国居民消费对GDP的贡献是35.6%。而国际上消费对GDP的贡献平均接近80%。

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同时，高房价使得我国民财富集中的聚集到了很少几个利益集团中。根据边际消费倾向递减规律，掌握大量财富的利益集团不愿意或者说不能充分消费，而没有钱的人想消费却不能消费。居民的大部分开支投入到还贷上，而无力进行其他方面的消费，高房价恰恰弱化了国民的消费能力。研究数据显示2009年，我国居民用于住房的消费达到国民消费总量的50%！房地产业只是众多经济行业之一，其创造的消费比竟然如此之高，这也从另一个侧面反映出，居民住房消费抑制了其他消费。

从投资层面来看，高房价使得社会资金大量流向房地产业。而大部分社会闲散资金聚拢到一个行业中去，必将放缓对其他行业的投资，影响其他产业的发展。同时居民对住房的投资使自己的消费能力相对不足，实际的购买力因为购房占去了很大一部分而下降。投资增长加快了，消费增长放缓了。

住房属于一种长期持有的基础设施性消费。房市的膨胀发展短期内可能拉动了国民消费的总量水平。但长期来说，高房价会产生挤出效应。城镇居民的大部分开支投入到还贷上，而无力进行其他方面的消费。

三、对策和建议

一个行业的繁荣最终是由消费决定的，住房价格的持续走高最终也会抑制对住房的消费。根据以上情况，下面提出了两点建议以期有助于改变住房价格预期进一步提高我国居民的消费水平，扩大内需。

（一）   对房地产价格进行限价

取消经济适用房建设，完全进行市场化。对国民第一套住房进行限价，取消相关房地产税费，规定房地产业利润率，降低首套住房的贷款利率，减轻购房者负担，加大供应量。同时加快城市化建设，对在城市的购房者进行严格限制，例如严格规定工作年限等，抑制投机行为。

（二）   对二套房，多套房拥有者征收不动产税

 在房地产市场化的形势下，为抑制投机，保障公民的基本生存权。对二套房、多套房的拥有者或者闲置住房征税，同时拓宽中国的投资渠道，合理引导房地产投资[3]。建立合理规范的房地产市场，使其能真正提高居民的生活水平。

参考文献：    

2010（10）

.特区经济，2010（8）.