房屋产权登记生效之说

摘　要：由于产业结构的历史基础和经济超常规发展，以及政策的优惠和倾斜，房地产企业成为了海南经济特区三大基础产业这首和经济的龙头与支柱，也是吸引岛外资金的主要渠道，因此对房屋买卖合同以及所有不动产买卖合同的成立要件和登记种程序进行理论上的深入探讨和实践上的再认识，是十分必要的。

关键词：海南经济特区；房屋产权；登记

由于产业结构的历史基础和经济超常规发展，以及政策的优惠和倾斜，房地产

企业成为了海南经济特区三大基础产业这首和经济的龙头与支柱，也是吸引岛

外资金的主要渠道，加之海南房地产市场发展快，交易方式灵活，市场经济成

份占压倒优势，竞争激烈，行情变化快，因此出出了不少“一房两买”的纠纷

，甚至还有“一房数买”的情况。如果因双方未办理产权变更登记手续就认定

合同尚未成立，双方在合同中约定的权利义务不受法律保护，显然于法不平，

于理不公。还有，在期房预售和转售是一种滚动式投资和开放式经营，是目前

世界上较为先进的一种发展房地产业有效经济手段和动作方式，它对于分散投

资风险和生产要素的合理配置，尤其对于弥补房地产业投资多、风险周期长、

回收慢的缺陷具有非常重要的意义。由于期房预售和转售合同的订立均在房屋

竣工之前，完整的房屋产权尚未形成，盖房者都未获得房产证，不可能办理产

权变更登记手续，而发展商一旦获取房产证后便背着购房者与金融部门办理抵

押登记手续取得贷款，因未能还贷，金融部门便直诉查封房屋，法院最后以物

权优于债权判决抵押行为有效，预售或转售行为无效。这样的判决与《民法通

则》规定的诚实信用原则是相违背的。因此对房屋买卖合同以及所有不动产买

卖合同的成立要件和登记种程序进行理论上的深入探讨和实践上的再认识，是

十分必要的。
一、房屋买卖合同的特点
对于房屋买卖合同，双方当事人签订合同后，一方支付现金，一方交付标的物

，只因
尚未办理产权变更登记，便认定合同尚未成立，那以双方当事人根据合同条款

取得的价金和房屋就没有合法依据，未依法取得的行为应当认定为不当得利。

既然法律规定登记是合同成立的时间，也是产权转移的时间，那么房屋买卖合

同应当都视为实践性合同和即时清结的合同。即时清结合同可采取口头形式订

立，但是根据法律规定，房屋买卖合同必须采取书面合同。在审判实践中房屋

买卖合同往往是合同订立后，双方便支付价金和交付房屋，才去办理登记手续

，有些甚至不办。如依登记生效之说法，上述行为就变成履行合同在先，合同

成立在后。合同成立后反而无履行的内容。
买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一

致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。其权利义

务是买卖作为一种民事法律为的核心要件，也是其区别于其他民事法律行为的

根本标志。作为一种合同关系，买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当

事人就标的物所有权的和价金的支付协商一致，合同即告成立。至于标的物在

订立合同时是否实际交付，价金在订立时是否支付，各国法律均无约定。因此

，买卖合同是典型的诺成性合同，它的成立不以交付标的物和支付价金为要件

。
二、房屋产权公示公信作用
由于房地产一是种基本生产、生活资料，其权属是否稳定，
流转是否安全，对社会秩序和经济生活具有重大影响。房地产属于物权，具有

排他性。为防止人对物的争夺，对他人财产的侵犯。现代各国物权立法都实行

物权公示公信原则。我国采取交付为物权变动要件的同时，也允许例外，在物

权公示立法上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的折哀主

义。不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将

不动产物权设立、变更、消失等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。不动

产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的

合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权

益。物权公示公信其意义在于通过登记的形式把房地产的存在、内容、物权所

有者以及物权变更的过程记载下来，并向整个社会公示出来，以便干预和减少

纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平衡地进行交

易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。世

界各国将不动产买卖合同的履行作为要式物权行为。我们如果以此把法律解释

为当事人双方签订不动产转让合同后，已支付定金，支付价款，甚至已开始使

用和管理了房屋，只因没有办理产权变更五保户手续，他们之间的合同就“尚

未成立”或“没有生效”，因而他们之间的债权债务不受法律保护。这样容易

导致当事人只要有利就图，就随意立即甚至连续撕毁合同而不承担任何违约责

任，对方因订立和履行合同所受的损失亦无权要求赔偿，结果反而支持和鼓励

违约方，打击和制裁了守约方，最终导致交易的监督管理和特殊保护变成任意

违约，转嫁风险，甚至坑蒙拐骗的法律依据。这无疑与不动产所有权的转移须

进行登记公示的立法初衷相违背，同时也有悖于我国民法的诚实信用原则。
三、房屋产权行为与债权行为的区别在于生效要件不同
国家通过登记的形式把房地产这种特殊特权的存、内容、谁是特权所有者以及

物权变更的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进

行监督和管理，，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷

，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。因此，将不动产买卖

合同的履行作为要式物权的行为，规定不动产所有权的以登记为准的全部法律

意义即在于此。由此可见，房屋买卖合同的成立以产权转移登记为准这一解释

并无坚实的理论基础和法律依据，更不符合市场经济体制的内在要求。至于订

立房屋买卖合同的债权行为的成立和生效，各国立法一般都不要求公示。由于

债的民事关系的权利主体和义务主体都是特定的，义务主体以外的任何人对债

权人均无任何义务，故订立房屋买卖合同在理论上没有公示的必要，在立法上

也无公示的依据。
综上所述，房屋产权变更登记既非合同成立阶段的内容，亦非对房层买卖合同

的审批，也不是房屋买卖合同的生效要件，而是对合同履行的一种公示，因而

它不是要式合同中“要式”。那种将房屋产权变更登记解释为要式合同中的“

要式”，认为房屋买卖合同是要式合同，房屋产权变更登记是合同的生效要件

的观点，其实是对法律的误解。房屋买卖合同是一般合同而非要式合同，房屋

产权变更登记不是房屋买卖合同的生效要件，在审判实践中，也不应因未办理

产权变更登记而确认房屋买卖合同无效。
四、房屋产权登记司法实践中亟待解决的问题
长期以来，我国关于房屋买卖问题的政策法规主要针对城市私有房屋买卖所作

的规定，
而农村房层由于一贯管理较松，一直未建立农村房屋的产权登记制度，所以关

于农村房屋买卖的政策法律规定较少。但是处理农村房地产案件不能适用城市

房地产买卖的有关法律法规来处理，否则会出现不尊重历史，脱离实际的问题

。因此制定一部健全和完整的民法典，以指导、统一、规范民商民事审判实践

，势在不必行。