金地的成功融资对国内房地产企业的启发

赵娟 厦门大学嘉庚学院

关键词：金地 ，房地产企业，  融资

一、产企业融资现状分析

(一)房地产业对银行信贷程度高

从我国上市房地产企业的财务报表中可以发现，我国房地产企业的资产负债率水平较高，有的甚至达到70%至80%，而这么高的负债，很大一部分来自于银行贷款。商业信贷几乎于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程，使我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。一旦宏观调控来临，银行就会因为大量客户的违约而陷入流动性风险。

(二)房地产业证券比重小

房地产债务中，债券基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化的融资体系远远没有形成，没能构成多元化的资金支持体系及风险分担体系。商业银行体系承担了房地产企业发展中的巨大风险。房地产开发企业中债券融资的比重特别小，这种融资体系无论是对房地产企业、金融体系还是宏观调控及宏观经济而言，都潜藏了巨大的风险、都有十分不利的影响。

(三)房地产业融资渠道单一

目前，除了上市募集资金、银行贷款这两大主要的融资渠道外，我国的经济环境没有提供其他多元化的渠道。我国的资本融资市场不完善，至今，我国仍未建立完善的、全方位、多层次资本市场，资本市场不能为不同规模、不同资金需求量、不同特点的企业提供广阔的融资渠道，融资渠道过于狭窄严重限制了房地产企业的融资方式和优化融资结构。

(四)房地产业融资体系不健全

融资渠道单一的很重要的原因是我国房地产金融市场起步晚，尚未建立一套科学有效的政策法规，这直接影响着房地产融资渠道的拓展，影响房地产市场的发展。

二、金地集团的融资策略

金地1993年开始正式经营房地产， 从深圳开始了它走遍全国的企业发展布局，目前已和万科、中海、三家企业发展成为房地产业的“品牌三甲”。金地借鉴万科的成功经验，用三年时间走了万科十几年才走完的路。当然，金地优秀的人力资源管理、科学化工程管理、注重创造品牌价值都是其成功地重要原因，但不能忽视的是，金地的融资策略也是其取胜的一个重要原因。其中有几点，值得其他的房地产企业借鉴：

(一)资金筹集规范透明

金地的资金筹集由总部财务部统一操作，渠道主要有股本增发、银行信贷、信托资金、企业债券、境外投资机构。其中，寻求境外资金的尝试在国内金地是首创。

在对资金的吸引上，金地特别注意管理模式和财务状况的规范和透明。越规范越透明吸引力越大。金地要做商业地产，对资金的需求比对单纯的住宅地产大得多，存量资产的持有是商业地产的一大特色。商业地产可以合理规划持有物业的比例，全盘统筹保障资金的周转顺利。

(二)利用股票市场融资

在内地证券市场，金地于2001年IPO首发上市后，分别于2004年12月、2007年7月、2008年7月、2009年8月、2010年5月上市增发，共筹集资金140多亿元。而对于资金需要量巨大、行业生产周期长、资金周转慢的房地产企业而言，股权融资无疑不是更适合的方式。可以说，股权资金的获得推动了金地发展的脉络，金地净资产规模的增长直接得益于股权融资。同时，在中国房地产企业早起资本缺乏的时代，金地凭借上市也确立了行业领先地位。

(三)发行公司债券，优化融资结构

以中长期为主的公司债券可以为房地产公司提供较为稳定的资金来源，有利于降低，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。因此，在保证公司稳健的情况下，根据公司的类型选择不同比例的公司债券发行，有利于公司财务杠杆的良好运用，从而能为公司股东谋求收益最大化。金地于2008年3月，成功发行12亿元债券，解决了一部分资金的问题。

(四)多元化融资策略

除国内的银行贷款、委托贷款、信托等，金地还与NIG房地产基金建立战略合作伙伴关系，与多家境外银行开展项目融资，包裹德国HYPO银行和香港的永亨银行。金地还与UBS合作成立中国房地产基金，这个基金由双方共同管理，主要投资于中国住宅开发的房地产项目，可以投资包括金地在内的任何项目。

多元化的融资渠道为金地的快速发展提供了强大的资金支持。

(五)短期偿债压力小

在这一点上，从财务报表中可以看出，金地的资产负债率从2006年以后，就低于招商地产、万科及保利地产，且这些债务中，以长期借款为主，和金地庞大的销售金额相比，金地的短期偿债压力很小。

三、金地的成功经验对国内房地产企业的启发作用

从金地的成融资经验中，笔者对中国的房地产企业提出几点建议：

(一)降低负债水平

高的负债率会大大加大企业的财务风险，使企业面临债权人同时要求偿还债务时的破产风险。因此，降低企业的负债率是降低企业财务风险的途径之一。中国大部分房地产企业的债务水平过高，加大了财务风险。只有降低财务风险，才有利于向市场传递有力信号，提升公司的价值。

(二)改善融资结构

国家出台的一系列对房地产行业的宏观调控政策和行业发展趋势，以及银行贷款政策的调整，房地产企业应该积极使用包括公司债券在内的长期融资工具。

同时，应该加大股权融资力度，提高企业自有资金。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本想结合的理想融资渠道。缓解企业的资金链的紧绷状态，防止资金链的断裂，以进一步优化资本结构，，实现快速、稳健发展的业务战略。

(三)扩张融资渠道

多元化的融资渠道可以有效的规避单一渠道所带来的资金链容易断裂、资金募集规模小、资本成本高等种种缺陷，同时，也能积极应对银行等金融机构收缩信贷等措施带来的巨大冲击。

改变中国房地产企业过分依赖银行贷款的现状，应该努力开发其他的融资渠道。目前中国的房地产信托和房地产投资基金、保险公司和置业担保公司也可以从一定程度上阶段房地产企业的资金紧张问题及风险控制问题，但是这些模式仍然处于探索极端，还为成为国内房地产金融的主要力量，政府应该加大扶持力度，加速这些组织的发展。当然，也应该学习金地这种合作开发，利用外资的方式。也可以考虑兼并重组、股东置换、利用民间资本或外资参股等形式进行资本运作等。

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