试论商品房买卖中赠送面积瑕疵的若干法律问题

发布时间：2016-09-09 07:16

　　论文摘要 在现实生活中，房地产开发商往往会设置买房赠送露台、车库、阁楼、地下室等面积来吸引购房者。由于这类赠送面积大多因为开发商无权处分或者违章建筑属于无法计入买受人产权登记的部分，同时也未在房屋买卖合同中得以体现，当此类赠送面积在交付后存在质量问题、面积误差、与销售广告功能不符、产权归属纠纷以及因违章建造需要拆除时，买受人维权较为困难。本文从商品房买卖中赠送面积的质量瑕疵与权利瑕疵出发，浅谈买卖人面对上述情况的处理办法以及开发商需要承担的相应责任。

　　论文关键词 商品房买卖 赠送面积 瑕疵 违约责任

　　现实生活中，房地产开放商为了吸引消费群体的眼球，往往会使用买房送面积（露台、车库、阁楼、地下室等）等类似的营销手段。而由于赠送面积部分往往未在商品房买卖合同中体现或仅以隐晦的方式体现，在产权登记时也因为种种原因未计算在内，当赠送面积存在瑕疵时，消费者的维权常常陷入困境。笔者就此，针对商品房买卖中赠送面积瑕疵的法律问题浅谈一些自己的观点。

　　一、商品房买卖中赠送面积的定义

　　本文所指的商品房买卖中的赠送面积，是指房地产开发商与买受人约定，随双方商品房买卖合同生效而随之赠与的部分，包括室内约定的赠送面积及室外花园、露台、车库、阁楼等。关于赠送面积在法律上的性质，笔者认为可分两种情况考虑，一是若未约定单价，但赠送面积明确反映在合同及产权证明中，该赠送面积应该属于商品房买卖合同标的物的组成部分。二是若未约定单价，或者赠送面积未反映在合同或产权证明中，可将其视为附条件的赠与，此种赠与以商品房买卖合同的成就为前提条件，否则买受人无权免费获得赠与，属于《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）中规定的商业赠与范畴，其实质仍是一种买卖行为，属于商品房这一“主标的”的“从标的”。

　　二、商品房买卖中赠送面积的法律适用

　　如上文所述，商品房买卖中的赠送面积应视为商业赠与或者商品房买卖合同的标的物。因此，因该标的物产生的合同纠纷，自然适用民法领域的法律。至于是否能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），笔者认为：
　　第一，若赠送面积已明确写入商品房买卖合同或反映在产权登记簿中，该赠与标的物显然属于商品房买卖标的部分内容，可适用《解释》。
　　第二，即使赠与面积未明确写入买卖合同，也未反映在产权登记簿中，从司法实践以及保护消费者权益的角度考虑，也应当适用《解释》。同时，《解释》对出卖人应当保证的基础设施、公共配套建筑都作了相应规定，根据上文对赠送面积的定义，赠送面积实际与基础设施、公共配套建筑等具有一定的重叠部分，因此笔者认为商品房买卖赠送面积有足够理由适用《解释》等规范商品房买卖的法律法规及实施条例。

　　三、商品房买卖中赠送面积的瑕疵

　　（一）商品房买卖中赠送面积的权利瑕疵
　　1.赠送面积的权属：
　　本文所指的商品房买卖中赠送面积的权利瑕疵，指当商品房买受人获得的赠送面积出现买受人专有权与业主共有权的权属纠纷的情形。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第70条 对建筑物区分所有权的有关规定，业主对房屋的专有部分享有专有权。《物权法》中所指的专有部分，是指“在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。” 同时，该部分专有权需依登记生效。
　　首先，对于已经登记在买受人产权证明之中的赠送面积部分，当然属于买受人专有。其次，对于开发商与买受人约定为赠送面积却未反映在权属登记中的面积，可分成三方面，对其权属分析如下：
　　第一，属于《物权法》规定的法定共有部分，自然属于业主共有，包括：建筑区划内的道路（城镇公共道路除外）；建筑区划内的绿地（明确属于个人所有或城镇公共绿地或除外）；其他建筑区划内分公共设施或场所；物业服务用房；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；电梯、水箱。
　　第二，不属于法律规定的法定共有部分，且该面积没有计入业主公摊收费，并包含在买受人的实际购房成本中（有标明单价），同时符合《物权法》对专有部分的规定，也不违反其他法律规定，则此类面积应视为归买受人所有，买受人可主张将该面积登记在自己的产权登记簿中。
　　第三，若该赠与面积已计入业主的公摊收费中，或者不能反映在买受人的购房成本中，则表明该部分赠送面积不属于买受人的专有面积，仍需依照业主的共有面积处理。
　　对上述分析中属于共有部分的赠送面积，笔者认为，业主共有部分的权属既属于全体业主，开发商对买受人的这一部分赠与即属于无权处分，又因该标的物无法进行产权登记，买受人不构成善意取得，该赠送面积应归还给业主共有或依约定由买受人继续享有使用权而非所有权，买受人可向开发商主张违约责任，造成侵权损害的也可主张侵权责任。
　　2.因权利瑕疵而导致的灭失：
　　上文所述的无法进行产权登记的赠送面积，大多是开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，建造的不计入销售面积或只计算一半面积的居住空间，以提高单位面积的使用率。这就随之而来这样一个问题：当开发商赠送的面积系未经调整容积率违建而成，房屋整体交付后面临该违法建筑由行政主管部门责令拆除时，买受人该如何主张权利。
　　据上文所述，商品房买卖中的赠送面积实际属于商品房买卖合同标的物的组成部分或者“从标的物”，这里所述的因违建而需拆除的面积显然属于未进入买受人产权登记的，商品房这一“主标的物”的“从标的物”。笔者认为，商业赠与实质上也属于一种买卖行为，赠送面积虽未在“商品房买卖合同”中明确说明，但其仍然属于“商品房买卖”的组成部分，对买受人是否购买商品房产生重要影响。因此，因开发商过错而导致违建面积面临拆除，应当属于“合同目的不能实现”的范畴，根据《合同法》第94条规定，买受人可主张解除合同。
　　（二）商品房买卖中赠送面积的质量瑕疵
　　1.实际赠送面积大小或使用功能与销售广告不符：
　　（1）商品房销售广告的定性。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第15条规定，商业广告是一种要约邀请。但符合要约规定的商业广告的内容，可以被视为要约。商品房销售广告属于商业广告的一种，普通的商品房销售广告目的在于宣传自己的住宅，诱导公众向开发商发出要约，广告内容也无合同要求的主要条款，属于要约邀请。根据《解释》第3条对商品房销售广告性质的规定 ，对“商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响”的内容，属于销售广告中的要约部分。本文在此讨论的赠送面积大小与使用功能规划，显然属于这一范畴，因此适用《合同法》对要约的有关规定。
　　（2）实际赠送面积大小或使用功能与销售广告不符的处理办法。就面积误差而言，《解释》第14条规定 了商品房买卖实际面积与约定不符的处理情形，笔者认为，赠送面积的面积误差也应同样适用该条款。但考虑到买受人可能就是出于该部分无需支付对价而选择购买房屋，倘若赠送实际面积大于约定面积且不超过3%情形下需要买受人补足多余部分价款，似乎与买受人的这一“动机”背道而驰。就此种情况下如何平衡开发商与买受人的权利义务，我国法律暂且未对此作出明确规定。
　　而在使用功能方面，本文所指的使用功能与销售广告不符，是指商品房销售广告房屋设计平面图中对赠送面积的用途规划与实际不同。就上文对销售广告的定性来看，销售广告对使用功能的规定显然属于开发商对“房屋及其相关设施所做的说明和允诺的具体确定”，因此同样适用于违约责任。

　　2.实际赠送面积出现房屋质量问题的处理办法：
　　这里所指的赠送面积的质量问题，指渗、漏、壳、裂、堵等常见的住宅质量问题。如上文所述，随房屋赠送的面积属于商业赠与。商业赠与只能发生在主标的买卖成就的前提条件下，否则不能获得免费的赠与。这种赠与实质上仍然属于买卖行为，根据《消费者权益保护法》和《中华人民共和国产品质量法》（以下简称《产品质量法》）的相关规定，卖方具有给付合同约定的“主标的”以外的“从标的”（赠品），并保证其质量的义务。“当因为赠品的质量问题而对买方造成财产的损失时，卖方也应就赠品的瑕疵承担产品质量的违约责任。买方可主张要求卖方修理、重做、更换、退货、减少价款或者报酬等；因赠品自身缺陷而造成人身损害或其他财产损害的，卖方还应就此承担产品质量侵权的法律责任。同时，根据《产品质量法》的有关规定，生产者、销售者因违法生产销售产品，情节严重的，还有可能因此承担行政或刑事责任。”
　　既然买房赠送面积是上文所述的商业赠与行为，开发商就有义务对其所赠送的标的物承担产品质量保证责任。当随房赠送面积出现因开发商原因导致的质量问题时，开发商应对其承担违约责任，完成修缮义务，对买受人造成损害的，，还应当承担侵权损害赔偿责任。

　　四、开发商对商品房买卖中赠送面积瑕疵的法律责任

　　综上所述，当商品房买卖中的赠送面积出现权利或质量之瑕疵时，开发商势必要就自己的所为承担相应的责任。
　　（一）违约责任
　　“违约责任，是指合同当事人不履行合同或者不适当履行合同，根据法律规定或者当事人约定应当承担的法律责任。” 这里的违约责任包括对商品房买卖合同的违约以及对要约性质的销售广告的违约。开发商未兑现被视为要约以及后来构成商品房买卖合同中主要条款的销售广告中的承诺时；或者商品房买卖合同中对赠送面积的约定与实际不符时，买受人就可以根据《民法通则》与《合同法》等有关规定要求开发商承担违约责任。实践中，开发商应承担的违约责任形式可概括为实际履行和赔偿损失两种。
　　实际履行，即依法律与合同的性质，存在继续履行的可能时，买受人可主张要求开发商依合同约定继续履行的权利救济方式。赔偿损失，即要求幵发商以金钱赔偿的方式，对违反承诺而导致的房屋价值减损程度承担赔偿责任。关于赔偿损失的范围，（《合同法》第113条）按完全赔偿原则，损失包括直接损失和间接损失，即财产上的直接减少与可得利益的损失。
　　此外，现实生活中还存在开发商承诺的赠送面积全部未予兑现，或赠送面积因违反建设工程规划被认定为违法建筑等情形。笔者认为，如果赠送面积相关条款写入合同主文或作为合同附件之一的，开发商前述行为已构成根本违约，买受人可主张解除合同，要求开发商退还全部购房款并按合同约定赔偿损失。合同没有约定或者损失难以确定的，可参照《解释》第18条的规定，即买受人可要求开发商按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算赔偿损失。
　　（二）缔约过失责任
　　缔约过失责任是为保护信赖利益的损失而设立的一种民事责任，其依据是民法中的诚实信用原则，即“对遵循诚实信用原则无过错一方因合同不能成立所受实际损失的赔偿”。 当合同不能实际订立或被撤消后，开发商需要承担因自己过错导致的买受人利益损失，赔偿范围主要包括：
　　1.在缔约过程中产生赶赴缔约地或察看标的物等的合理支出。
　　2.为履行合同所产生的准备费用，包括为运送标的物或受领相对人给付的支出等。
　　3.在理论上因支出上述费用而失去的利息；4.其他直接或间接损失。
　　（三）其他责任
　　1.侵权损害赔偿责任：鉴于赠送面积实质上仍属于一种买卖行为，如因开发商的过错行为导致买受人财产权或人身权受到侵害时，买受人还可主张侵权损害赔偿责任。具体而言，开发商对交付的赠送面积除按合同约定承担瑕疵担保责任外，还应负担有保障赠送面积能够安全且符合规划进行使用的义务。如赠送面积之上的建筑物因质量缺陷发生墙体开裂、漏水渗水，亦或者赠送面积之上的建筑物部分或整体脱落、倒塌等，造成房屋买受人或第三人人身损害或财产损失的，且质量缺陷系开发商过错行为所致，遭受损害的买受人或第三人可基于侵权责任之诉要求开发商予以赔偿。
　　2.行政责任：2015年与9月1日起实施的《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）第26条规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积。国家工商行政管理总局令第80号《房地产广告发布规定》同样要求：房地产广告必须真实、准确；面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积；对于权属有争议的房地产，不得发布广告。因此，如开发商的销售广告中存在赠送面积性质、具体数值不明确，或者承诺赠送面积与实际赠送面积严重不符，或者赠送面积本身存在权属争议等情形的，均属违反《广告法》及相关法律法规的行为，开发商将受到一系列的行政处罚，包括责令停止发布广告、在相应范围内消除影响、罚款、吊销营业执照等。此外，如开发商赠送的面积违反取建设工程规划，影响建筑物外观甚至内部结构，则可能被行政主管部门认定为违法建筑，需承担限期拆除的行政责任。
　　3.刑事责任：开发商对买受人买房赠送面积，从表面上看是一种常规的房屋促销手段，目的是吸引买受人与之订立合同。但事实上，如将本应纳入计价范围的建筑物划入赠送范围，违反了《建筑工程建筑面积计算规范》等规定，其本质是变相突破容积率的规定，从而规避国家税费。因此，如开发商利用赠送面积逃避缴纳税款达到一定数额的，构成逃税罪；另一方面，开发商如果故意隐瞒事实，利用销售广告中对赠送面积权属、性质、大小以及质量进行虚假宣传，且情节严重者，则构成虚假广告罪，需承担相应的刑事责任。

　　五、结语

　　近年来，买商品房赠送面积已成为房地产开发商所青睐的营销模式，而因为“赠送面积”本身法律地位的特殊性，导致这类标的物在出现纠纷时往往难以处理与认定责任。本文通过对商品房中赠送面积存在瑕疵的分析，结合最高人民法院针对审理商品房买卖合同纠纷公布的司法解释以及《物权法》、《合同法》等法律法规的规定，提出对赠送面积存在瑕疵的解决方法，并对开发商应承担的法律责任予以梳理。诚然，商品房买卖中赠送面积的瑕疵仍然存在较多的法律问题有待研究，由于学识、篇幅与时间的限制，不再赘述于此。商品房买卖赠送面积的瑕疵问题在司法实践中显得日益突出，衷心希望我国对商品房买卖加大规范力度，使此类问题能得到公平公正的解决。

本文编号：111822