试析夫妻一方擅自处分共有房产的效力探究

发布时间：2016-08-04 08:59

　　论文摘要 夫妻对于共同财产有同等的处分权，而对于非日常生活需要的重要财产进行处分应当需要夫妻双方共同作出决定的。然而在日常的生活中，夫妻一方对夫妻重要的共有财产尤其是共同住房擅自进行处分的情况时有发生。本文以婚姻家庭生活中共有房产为例，以夫妻一方擅自处分共有房产的行为性质、几种常见情形等方面为着手点，对其擅自处分共有房产的效力进行探究，并提出了现行法律中所存在的问题及相关建议。

　　论文关键词 夫妻共同财产 所有权 处分权 善意取得

　　婚姻家庭法律制度中有关夫妻共同财产的规定，是夫妻双方合法权益的体现。而夫妻共同财产的处分权作为其所有权的核心内容，行使方式合理与否，将会对婚姻家庭秩序以及国家与社会秩序的稳定产生影响。现如今，房产已成为家庭财产中的基本组成部分且成了婚姻关系中的一个重要话题，在我国，房产是家庭财产中所占的比例较大的财产。而现如今，夫妻一方未经另一方同意擅自出卖双方共有房产的情况时常存在。如何妥善处理该行为及判定行为的效力，对实务中保护相关当事人的财产权、生存居住权等权益有着较为深远的影响。

　　一、夫妻单方处分共有房屋行为的性质分析

　　夫妻单方处分共有房屋亦即擅自处分共有房屋，此现象在实务中较为普遍，用行话来说此乃部分共有人擅自处分共有物。但是，如何对此行为进行界定，学术界有着不同的观点。有学者将这种行为界定为无权处分。其理由在于：《合同法》第51条、《民通意见》第89条以及我国《房地产管理法》第37条第二款等相关法条都规定，部分共有人未征得其他共有人同意而擅自出卖、出租、设定抵押等处分行为当属无权处分。
　　有学者对此持不同意见。他们提出，夫妻一方擅自处分共有房产不应当认定为无权处分，且适用《合同法》第51条进行判定也不太合适。 这部分人理由主要有二：一是《婚姻法》明确表示，，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权 ；二是我国《合同法草案》的第三稿中，曾经将无处分权人所订立的合同与未经共有人同意出卖共有物所订立的合同放在一起作出了规定，但是之后将这一部分删了，他们认为，这从侧面反映了这是对合同法立法思想的一种修正，即共有人擅自处分共有财产的行为与无权处分是有差别的，放在一起并不合适。
　　笔者认为，该行为的性质应为无权处分行为。理由有三：一是相关司法解释夫妻共同财产的处分作出了原则性的规定，认为重要财产需双方平等协商并有一致的意见 。据此，笔者以为，夫妻虽然对共同共有的财产都享有所有权，但是行使处分权却是有条件的。二是前述《民通意见》相关条款明确指出共同共有关系存续时，共有方单方面处分共有财产一般将会被认定为无效 。三是《婚姻法解释三》第11条的规定，夫妻一方擅自出卖共有房产，善意第三人若支付合理对价且办理了过户登记的，按此规定法院是不会支持另一方的诉请同意追回房产的。由此可以看出，该条文中即为善意取得之情形，而善意取得的要件之一即为无权处分。综上，如果夫妻一方，擅自处分共有房产至第三人，即构成无权处分。

　　二、夫妻一方擅自处分共有房屋的效力分析

　　实际上通过前文所述，将夫妻一方擅自处分共有房产的行为定性成无权处分后，按照《婚姻法解释三》的相关规定，后续事宜即围绕在了买受的第三人是否符合善意取得的问题上了。因此，笔者做了如下分析：
　　（一）买受人为善意情况下，单方处分行为的处置
　　1.关于何为“善意”的讨论：善意取得构成要件之一便是受让第三人需为善意，而在受让不动产过程中，“善意”的重要判断标准即为第三人对产权登记簿的信赖。一般第三人对登记选择了信赖，即应据此将其推定为善意，当然，第三人事前若明知登记簿中存在异议登记的记载除外，且这也需证据支持。此处有一个争议点，即当遇到房屋登记在夫妻一方名下，登记的名义人未经另一未登记的共有人同意擅自转让该共有房屋时，第三人是否有无义务去核查相关登记事项。
　　笔者认为，情形中的善意应仅限为第三人尽到注意义务，但如果进一步要求第三人进行核实登记事项，则对其显然太过苛求。原因有二：其一，第三人在客观上很难查明房产权属登记存在不实之情况，且其一般并不是第三人所导致，按照外观主义，这并不属第三人之义务。若将此项核查义务增加至第三人身上，这实际上是将登记机关造成的纰漏及所引起的风险转嫁给第三人，也会提高交易成本和相关费用。其二，将外观主义即以信赖登记簿所显示的记载信息为标准来对“善意”进行判断，有助司法实务统一进行裁量。目前，不同的地方司法实践对何为“善意”的争论不休，如果登记本上显示双方名字，根据另一方配偶行为来反观第三人是否善意。另外若配偶一方出具了虚假或公证的委托书或公证机关的公证文书，这些都是能推定第三人为善意的；而当登记簿上仅有一方名字，若要求第三人注意义务扩大至调查房屋是否属于夫妻共有，则对于第三人显得过于苛求。
　　2.擅自处分后，第三人已办理过户登记情况的处理：《婚姻法解释三》第11条的规定，实际上是对当交易第三人为善意时，夫妻一方擅自处分共有房产且已办理过户登记之情形如何处理作出了规定。
　　虽然夫妻一方擅自处分房产属无权处分，但在夫妻一方与交易第三人之间，基于双方的合意形成的买卖合同应是合法有效的。一方面，擅处的一方与善意第三人所订立的房屋转让合同，按合同相对性原则，合同效力取决于合同双方当事人，当事人配偶也是应排除在外。另一方面，从我国《合同法解释三》第3条的规定中可以看出，处分权并不是合同生效要件，其应仅是物权变动的生效要件。因此合同订立时出卖人处分标的物属无权处分也并不会导致合同无效。此外，当善意第三人按合同约定取得该房产，并办理了产权过户登记手续，其就应受到法律的保护。依据我国《物权法》第106条第一款关于善意取得的规定，当满足受让人为善意、有支付合理对价、办理产权登记三个条件后，该善意第三人合法合理受让，依法取得该房屋的所有权。
　　立法出于为保护和促进市场交易、维护善意第三人的合法权益的目的，作出了上述规定，而按法律规定此情形下房屋买卖合同理应有效且善意第三人是能依法取得房产所有权的。但是于此同时，一方配偶的行为毫无疑问是对另一方配偶的共同财产处分权造成了侵害，因此在无权处分人与被处分的另一方配偶之间形成了侵权法律关系。据此另一方配偶可依据《婚姻法解释三》第11条之规定，在离婚的时候请求因擅自处分房产造成其损失的配偶赔偿损失。
　　3.擅自处分后，第三人尚未办理过户登记情况的处理：在此种情形中，虽然该善意第三人基于对登记的信赖而与擅处方签订了房屋买卖合同，但此时该标的房屋并未办理过户登记，所以即使已支付了合同约定的合理对价，但其并未达到《物权法》关于不动产物权善意取得之规定情形，亦不符合不动产物权变动之公示公信原则。在实务中，虽然该房屋买卖合同生效，但是因尚未办理过户登记手续，导致该合同实际上的履行不能，以致善意第三人无法取得物权。所以，此时擅处共有房屋的一方，需承担违约责任并赔偿相应的损失。擅自处分方应将善意第三人已支付的价款返还，并赔偿纠纷期间如若房产市场价格上涨对第三人所造成的损失。擅自处分一方应以个人财产履行此项赔付义务，亦或是在双方离婚之时将此作为擅自处分方的个人债务处理。

　　（二）第三人为恶意时，擅自处分行为如何处理
　　根据前文关于“善意”的阐述，如果存在第三人之前就已知晓房产登记中存在异议登记的事实且有证据证明，并且其仍与擅自处分一方签订房屋买卖合同进行交易，则可推定其为“恶意”。此时则无需关注支付对价与否以及办理产权过户登记手续与否，因为其已不符合善意取得之“善意”条件，因而属无权处分情形订立的合同，合同效力暂时待定，故而无法直接取得该共有房屋的所有权。按《合同法》的有关规定，在第三人主观非善意时，夫妻擅自处分方与此非善意第三人所签订的买卖合同效力待定，此时即便该房产已经办理过户登记手续，所有权人亦有权依法追回该房屋。而在尚未办理产权过户登记手续的情况下，房屋买卖合同效力亦是待定的，若夫妻另一方不追认，该共有房屋的所有权当然不发生转移。
　　在实务中，第三人为恶意还存着另外一种情形。即当夫妻感情已经破裂，但尚未离婚、婚姻关系仍就存续，此时夫妻一方就有可能为削减夫妻共同财产数额而故意恶意地串通第三人。此种情形属《合同法》规定的“恶意串通损害第三人利益”以致合同无效之情形。不论是否已办理过户登记手续，合同都将会被判定无效，所以该夫妻所共有的房屋所有权亦不发生当然转移。

　　三、现有法律设置存在的问题及建议

　　从前文的论述以及《婚姻法解释三》第11条中可以看出，我国的立法规定在非处分的另一方配偶与善意第三人之间的利益平衡选择上，似乎更偏向于保护善意第三人的合法权益。而这实质上是出于保护善意第三人交易中信赖利益的考量，而这样做的目的是想要维护市场交易安全以及便于财产流转的顺利进行，同时也是想要促进社会交易诚信意识的树立。但这却实实在在的损害了非处分一方配偶的合法权益。
　　（一）不利于另一方配偶财产权的保护
　　财产权是《宪法》第13条明确予以保障的权利。因此，在婚姻家庭生活中，夫妻共同财产的财产权都应当获得尊重和保护。
　　如前文所说那样，《婚姻法解释三》第11条的规定对于市场交易活动中的善意第三人确实具有保护作用，而且着重注意保护信赖利益，而其对于市场经济发展亦具有促进作用。然而此刻这里却忽视了对配偶另一方所应享有的共同财产所有权进行保护。为保护交易安全而将不知情配偶另一方财产权的保护置于次要地位，这在某种程度上是损害了公民财产权利。虽然《婚姻法解释三》规定了受损害一方配偶可在离婚时对擅自处分共有房屋的一方进行起诉要求对方赔偿其损失 ，然而这实际上早已对另一方配偶产生了实质性的损害。毕竟当时该共有房屋所有权已转移，即使起诉要求对方赔偿损失也无法将受损的财产权弥补至完整。
　　（二）不便于对另一方配偶的生存权的保护
　　生存权是人权中最基础的权利，一个国家若无法确保国民的生存权，那国家保障人权的一切设想均为空想。在夫妻一方擅自处分共有房产的情况里，非处分的另一方配偶因为对共有房屋享有共同的生存和居住权利，这一正常生活的权利应予以得到维持，此亦为生存权的重要内容。
　　在夫妻一方擅自处分共有房产的情形中，可能会出现被处分房产是夫妻双方共同生活的唯一住房之情况，而此时如果依《婚姻法解释三》第11条之规定，就可能会导致非处分方最终无家可归甚至流落街头之下场。这已严重威胁到了非处分方配偶的生存居住权，即便是出于保护善意第三人的目的，笔者认为这也是令人难以接受的。虽然有观点认为配偶一方可在离婚时诉请要求擅自处分一方赔偿损失，但是由于其已丧失了房屋所有权，这代表着其最基本的生存条件受到了威胁、生存居住权受到了严重损害。
　　（三）完善我国相关立法的建议
　　1.对现行司法解释作出例外条款：若夫妻一方擅自将夫妻仅有的住房出售，而法律最终却支持善意第三人取得此被擅自处分的夫妻共有唯一住房，一方面会使非处分方陷入无家可归的境地，往大了说是其作为基本人权的生存居住权遭受侵犯；另一方面，如此这般偏向，明显有违社会善良风俗。据了解，《婚姻法解释三》起草之初针对夫妻一方擅自处分共有房产的情况是设置了例外条款的。即一般情形中，与之交易的善意第三人可适用善意取得制度取得该房屋，但“家庭共同生活居住需要的”是除外的。
　　但是最终颁布的《婚姻法解释三》因征求意见阶段遭多数人反对而未包含该例外条款。不得不说，这是令人感到遗憾的。
　　反对学者主要认为，解释三征求意见稿中的例外条款其实是对《物权法》第106条善意取得制度的否定，这相当于违背了《立法法》的基本原则。但笔者以为，虽然在表面上《婚姻法解释三》的例外规定与善意取得制度的精神不符，但是婚姻家庭关系具有特殊性，夫妻共同共有的房屋本就与平常的共同共有不同，这本身就与普通商品房交易有着不同。夫妻婚姻家庭生活中的共有房屋，不仅承载着促进家庭和睦发展的重任，而且还融合了基于婚姻关系所产生的人身属性。因此，从这个角度看，例外规定并非是对善意取得的否定，而是基于保护基本人权及促进婚姻家庭关系良性发展的考量。笔者认为，我国应当适当调整《婚姻法》的有关规定。而出于和善意取得制度更为契合的考虑，可将“家庭共同生活居住需要”明确为“家庭唯一居住用房”作为排除使用善意取得的例外情形，这样实际上更加明确且缩小了排除使用善意取得制度的情况。当实务中发生一方擅自处分的房产为婚姻家庭唯一居住用房情况时，法律应当对非处分方依法追回该房屋提供便利之门。这将有利于婚姻家庭及社会的和谐稳定。
　　2.从立法角度作出要求利益相关方授权的相关规定：对《婚姻法解释三》第11条设置例外条款，实际上是一种事后补救措施。当现实生活中发生了的夫妻一方擅自处分行为后，才能援引例外条款以尝试化解纠纷并维护另一方配偶利益。此时并没有从源头上减少此类行为的发生。如果要从根源上减少此种擅自处分行为的发生，需要从根本上规范夫妻一方擅自处分共有房产时必须具备的法律条件，以达到治标且治本之功效。
　　同时应在《婚姻法》和《物权法》等相关法律规定当中对关于夫妻共有财产部分以及共有制度部分作出明确的规定：夫妻共有房产的处分，只要夫妻一方对共有房产进行处分，就应当要求其出具另一方的明确授权，且不论房产登记在双方亦或单方名下。由于夫妻一方处分共有房屋的行为，已不属于日常家事，且夫妻共有房屋具有着维护正常婚姻家庭秩序之责任，这与一般房产交易的行为有所区别。因此，统一立法明确夫妻单方处分共有房屋时，应有双方协商一致作出决定的证明即有另一方配偶的明确同意和授权证明。另一方面，有关登记机关在做过户登记之时亦需严格审查有无授权，把好这一关口，如此方能减少夫妻一方擅自处分共有房屋行为所产生的此类纠纷。

本文编号：84356