剖析房屋租赁合同之维修义务

发布时间：2020-04-18 00:56

【摘要】：租赁合同是一种双务、有偿合同，双方当事人均以履行一定义务为对价换取一定权利的实现，，双方当事人的权利义务都是多方面的。本文以房屋作为租赁物的房屋租赁合同入手，来分析众多义务中的一种——维修义务。在《中华人民共和国合同法》中仅有一个法律条文对维修义务加以规定，虽然成文法的规定极其模糊，但是无人否定维修义务在实践生活中的重要作用。特别是在房价飙升催生房屋租赁“大爆炸”的社会大环境下，房屋租赁合同中双方当事人权利义务的明确、细化对司法实践中采用统一的标准来解决纠纷有着重要的意义。本文首先从基本的租赁合同入手，了解出租人与承租人双方在租赁合同中的各项权利义务，再进一步依据我国现行法解读维修义务的适用条件。维修义务并不是法定绝对的附加于出租人的义务，它必须在满足一定条件的基础上，承租人才可以请求履行之，这些条件中，任何一项没有得到满足，出租人都可以合法的拒绝履行维修租赁房屋的义务。在租赁关系存续期间，承租人实际占有、使用房屋，其与房屋之间的关系在租赁物的价值实现层面上更为密切，与此同时，他与房屋的日常损耗也更为密切，那么为什么要把维修义务一般性的规定于出租人承担呢？以维修义务本身为切入点，通过挖掘维修义务的本源来进一步剖析为什么要这样设定维修义务？同时得出维持租赁物处于适于使用、收益状态的义务的概念，再根据这个概念引出适居性的默示担保义务，采用实证研究的方法对这一系列概念进行比较分析。再深入探讨适居性默示担保义务存在的合理性与必要性，通过一系列分析明确维修义务在房屋租赁合同中的重要意义。仅仅了解维修义务概念本身是不够的，我们探讨理论的目的是为了方便实践。一般情况下，维修义务是应由出租人承租的。既然存在一般，就必定也存在例外，在哪些情况下会出现出租人免于承担维修义务的例外？本文对当事人特别约定、房屋毁损出现的原因、房屋类型、租金因素的影响等多个方面进行详细分析，明确在哪些因素的影响下可能会排除出租人的维修义务以及出租人免除维修义务的限制。维修义务概念本身、维修义务在不同情形下的责任承担者都分析明了之后，再剖析不履行或瑕疵履行维修义务的后果，能否就不履行维修义务而解除合同，是不是未履行或瑕疵履行维修义务的情况下，只要出现损失就全部都归责于违约方？如果承租人或者第三人本身也有过错，那责任应该如何分担？综上所述，我国《合同法》中关于维修义务的描述只是一个概括、宽泛的规定，本文会对与维修义务相关的诸多问题一一进行剖析，明确在各种情况下维修义务的责任承担与违约救济。
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：D923

【参考文献】