次承租人优先购买权研究

发布时间：2020-05-18 15:20

【摘要】：目前我国房屋租赁市场交易日渐频繁,其中房屋转租现象的增长尤为突出。转租实际上是承租人在承租房屋后又在经过出租人同意后将房屋转而租给第三人的情况,在转租后原租赁合同继续有效,但出租人并不是转租合同的当事人。转租三方主体之间的关系主要依靠两层租赁合同调整。我国《合同法》仅对承租人的这一权利进行了明确规定,然而在转租关系中次承租人相对于承租人对房屋的依赖性通常更大、经济状况更差,即次承租人处于更加弱势的地位。在实务中,由于我国《合同法》并未规定次承租人是否享有优先购买权,当出租人出卖房屋之时次承租人作为房屋的实际占有人受到的影响通常最大,但其主张权利却难以得到支持,各地法院对此类案件的判决也大相径庭。随着房屋转租纠纷的增多,在民法典编纂的大背景下,增加保护次承租人优先购买权的相关法律规定正当其时。本文正是基于这一写作目的,首先从两个经典案例入手,提出次承租人优先购买权在司法实务中存在的问题。之后对优先购买权和转租的概念进行阐述,分析了目前学界关于优先购买权性质的几种学说,得出优先购买权更宜定义为强制缔约请求权的结论。然后从合同相对性、占有的继续功能、对法律条文的扩大解释和目的解释三个角度入手,对次承租人享有优先购买权的合理性进行了理论分析。在此基础上结合承租人优先购买权的行使条件探究了次承租人优先购买权的行使条件。最后,讨论了承租人、次承租人可以同时主张这一权利的情形,以及在不同情境下承租人与次承租人哪一方顺位在先的问题。
【学位授予单位】：延边大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：D923.6

【参考文献】