区分所有建筑物区域地下停车位归属和利用研究

发布时间：2020-06-10 15:25

【摘要】：地下停车位归属和利用的法律界定是建筑物区分所有权的一项重要制度。外国和我国台湾地区对地下停车位权属制度的安排,大致有以下几种方式:一是将地下停车位界定为共有部分,为全体业主的共有财产。二是将地下停车位界定为专有部分。三是将地下停车位划分为不同的类型,认定其归属。我国现行的《物权法》及其相关司法解释,已经对地下停车位的类型作出了规定。但从立法角度来看,停车位的权属规定在“业主的建筑物区分所有权”一章中,仅是从建筑物区分所有相关内容来规定停车位的类型,并没有从建筑物区分所有权的角度,对地下停车位的类型进行划分。这就造成了司法实践中,解决地下停车位权属纠纷的法律适用困难。根据建筑物区分所有的原理,考虑根据实际发生权属的基础事实来确定,可以将地下停车位划分为:专有部分型地下停车位、共有部分型地下停车位、结建人防工程型地下停车位。专有部分型地下停车位是指在建筑区划内,由开发商按照审批规划,在按照规定必须配建的地下停车位之外,不属于结建人防工程的区域内,自行投资增建的地下停车位。依据我国《物权法》第30条的规定,因开发商是合法的建造者,应该取得该类地下停车位的所有权。依据《物权法》第74条第2款的规定,开发商可以基于该类地下停车位所有权人的身份,根据私法自治的原则,以出售、附赠或者出租等方式行使处分权。共有部分型地下停车位是指在建筑区划内,由开发商按照审批规划,在不属于结建人防工程的区域内,按照规定必须配建的地下停车位。共有部分型地下停车位是开发商按照建设部《城市居住区规划设计规范》的要求,必须要配套建设的地下停车位。该类地下停车位的建设成本已经计入商品房销售价格中,根据建筑物区分所有权的原理,应该属于全体业主共同所有,这些地下停车位经全体业主讨论后,可以自行出租或者委托有资质的第三方出租。出租收益分配,扣除必要的管理维护成本之后,归全体业主共有。结建人防工程型地下停车位是指在建筑区划内,由开发商按照审批规划,利用结建人防工程修建的地下停车位。结建人防工程型地下停车位的建设成本是由开发商承担,在未将商品房专有部分出售给业主的前提下,开发商系该类地下停车位的所有权人。随着商品房的销售,建设成本转由业主承担,所有权转移给全体业主,由全体业主共有。该类地下停车位经全体业主讨论后,可以自行出租或者委托有资质的第三方出租。出租收益分配,扣除必要的管理维护成本之后,归全体业主共有。基于结建人防工程型地下停车位既受公法《人民防空法》调整又受私法《物权法》调整的特殊性,该类地下停车位被禁止出售、长期出租和附赠,只能短期出租。在对地下停车位类型进行合理划分的基础上,结合审判工作的实际需要,建议在我国《民法典》编纂过程中,贯彻“维护保障业主利益”的原则,同时在“物权编”的“业主的建筑物区分所有权”一章中,明确规定地下停车位的类型及权属界定,同时提高法律条文的可操作性,如:对“首先满足业主的需求”界定为唯一权,对业主需求地下停车位的数量、权利行使期限进行合理限制,建立业主资格审查制度,明确违法责任的后果等。
【学位授予单位】：吉林大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2019
【分类号】：D923.2

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