“以房抵债”买卖合同的法律适用

发布时间：2020-06-18 11:52

【摘要】：随着我国市场经济的深入发展,经济运行速度的加快,为提高资金利用效率,越来越多的民事主体根据意思自治原则创新出多种交易模式。然而,在我国房地产行业的迅速发展及房屋价格迅猛增长的背景下,为交易主体以最快的速度实现大宗债权债务的清偿或抵充提供了可能。因此,近年来,通过签订房屋买卖合同担保民间借贷或者约定终止先前金钱债务,以签订房屋买卖合同抵偿债务的纠纷频繁出现。在法律没有明确规定的情形下,最高人民法院针对相似案件作出截然不同的判决,给司法审判和法律工作者的司法实践产生困扰。那么,如何认定“以房抵债”买卖合同的性质、法理基础、类型特征和具体法律适用,是解决同案不同判问题的基础,为此类合同的发展及合法有效适用提供理论支持,进而促进经济的快速发展。笔者通过检索案例、阅读文献、梳理学者观点、研究法律条文及借鉴国内外立法例,提出以下观点:因当事人意思表示的不同,此类“以房抵债”买卖合同可分为具有担保性质的买卖合同、债之更新和新债清偿;在债之更新与新债清偿下,此类合同合法有效、具有可诉性;进而衡量合同各方当事人及第三人的权益。本文的结构分为分析案例提出问题、梳理国内外学者观点及法理辨析、类型化分析、当事人之间的利益衡量四个部分。第一部分为分析案例提出问题。首先,从72号指导案例“汤龙案”出发,再结合“羽硕公司再审案”、“朱俊芳案”、“杨伟鹏案”及其他相似案例介绍主要案件事实,分析案例的异同。其次,根据案件事实及法院裁判观点,归纳争议点。最后,提出问题:“以房抵债”买卖合同的性质、特点、法理基础是什么?是否有效?是否具有单独可诉性?该如何适用?第二部分为梳理国内外学者观点及法理辨析。随着司法实践的发展及当事人意思表示的变化,此类合同从民间借贷扩及到具有先前金钱之债中,当事人签订房屋买卖合同,以房价折抵欠款的方式以清偿债务。针对此类合同的性质,国内学者有观点认为是让与担保、后让与担保、代物清偿、代物清偿预约、以物抵债等等;国外及我国台湾地区有明确的法律规定,认为因当事人意思表示的不同分为债之更新和新债清偿类型。结合文中所举案例进行具体分析,论证债之更新及新债清偿的有效性。第三部分为类型化分析。该部分在第二部分的基础上,对民间借贷担保性质的房屋买卖合同、债之更新及新债清偿进行类型化分析。主要从性质、特征、构成、价值意义角度进行界定。第四部分为当事人之间的利益衡量。确定案件类型,结合债之更新及新债清偿的有效性,通过最高人民法院的判决结果认为此类合同具有单独可诉性。对合同各方当事人及第三人进行利益衡量,明确此类合同的适用效果。
【学位授予单位】：华东政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.6

【参考文献】