借名购房的合同效力及权属问题探究

发布时间：2020-08-11 10:49

【摘要】：现实社会中,借名用他人名义购买房产并进行登记是一个中较为普遍的现象,由此引发的借名房屋权属纠纷和借名购房合同效力争议,也成为了社会热点问题。本文以借名购房合同的效力以及借名房屋的所有权归属为研究对象,全文一共分为四个部分。第一部分主要从司法实践和立法背景出发,提炼出借名购房行为引起的法律纠纷及其争议焦点。借名购房导致了登记权利人与实际购房人出现了偏差,因此借名购房法律纠纷往往以房屋物权归属为争议核心展开。以借名购买经济适用住房案件为例子,通常实际购房人通常会提起房屋所有权确认之诉,欲基于借名双方的借名合同不经登记就取得房屋所有权,而出名人通常会主张借名合同因违反社会公共利益或国家住房保障政策的强制性规定而无效,以否认实际出资购房人的确权基础。由于缺乏立法规定,对其中涉及到的借名购房行为的性质、效力以及房屋权属问题,在理论和司法实践中存在较大的争议。第二部分是关于借名购房合同性质及效力的讨论。由于我国尚无针对借名行为的法律规定,因此借名购房合同属于一种无名合同,从借名双方关系上看,出名人负有的主要义务是出借名义购买房屋并进行不动产登记,并不负责对借名房屋的管理、使用和处分,借名房屋的管理、使用、收益和处分权限仍然归借名人享有,故双方不构成信托管理关系,但可结合当事人真意类推适用《合同法》第396条有关委托合同的规定。从借名人、出名人与出卖人三方关系来看,在出名人实施购房行为的场合,借名购房行为在名义、权限、法律效果归属以及代理意思表示等方面与间接代理的构造一致,可以成立间接代理。在借名人实施购房行为的情形中,借名人虽然以出名人的名义签署买房合同并进行房产登记,但借名人并无代理出名人购房的意思,故不构成代理关系,而是属于“使用他人名义实施法律行为”的借名行为。由于借名合同对借名事宜已事先作出约定,因此借名双方间的关系仍然属于委托关系,只是其中出名人不负责对外与房屋出卖人签订买卖合同。第三部分对借名购房合同的效力进行了一个类型化研究。一般情况下,需要结合个案具体情况,从意思表示和借名购房行为的合法性两个层面分析。在个案中,只要能认定当事人间意思表示真实,如不存在其他违反法律法规的强制性规定或者违背公序良俗的情况下,借名购房合同应有效。在规避限购、限贷措施的借名购房案件和借名购买经济适用住房案件中,相关政策均不能作为据以判定合同无效的依据。对于前者,根据调控总量说,借名购房不违背政策目的和公序良俗,故合同有效。对于后者,由于经济适用住房属于政策保障性住房,涉及到社会公共利益的维护,不具备购房资格的人借名购买经济适用住房,是损害社会公共利益的行为。在父母借用未成年子女名义购房案件中,父母具有法定代理人和借名合同相对人的双重身份,根据法定代理制度,其代理未成年子女与自己实施民事法律行为,在一般情况下并不会对子女的人身或财产造成巨大威胁,故双方的借名合同成立且有效。然而在限购令实施的大背景下,未成年人逐渐成为限购的对象,父母使用子女名义购房可能损害子女以购房指标为内容的预期财产利益,违背《民法总则》强调的未成年人利益最大化原则,因此双方的借名合同不能生效。第四部分是对借名房屋权属问题的研究。根据《物权法》第6条、第9条和第16条的规定,登记既是不动产物权变动的公示方式和生效要件,也是判断物权归属的根据。在借名购房中,经有效的房屋买卖合同和不动产登记,房屋所有权转让发生效力,由于房屋登记在出名人名下,依据不动产登记簿的权利推定力,法律推定出名人为房屋的所有权人。整个过程与借名合同并无直接联系,借名合同是借名双方间关于房屋物权归属的内部协议,仅对借名双方产生合同拘束力。由于实际购房的借名人没有按照法律规定的物权变动模式完成房屋所有权变动,其对房屋的出资、占有、使用、收益等事实不足以认定其对房屋享有物权,而只能说明其对房屋享有一种基于占有事实与合同债权相结合的事实权利,在出名人将借名房产移转登记至借名人之前,出名人是该房屋合法的登记权利人。
【学位授予单位】：西南政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2018
【分类号】：D923.6

【参考文献】