宏观调控下的住房开发特征研究

发布时间：2021-07-04 02:10

　　从历史上看,住房改革开始于1988年修改宪法,并在1998年实现住房分配彻底货币化,城市由“先生产后消费”向“集体消费”的积累方式转变。但由于住房供求关系失调,造成价格飞涨,以及相关的动拆迁纠纷和侵占耕地等问题,影响到国家的可持续发展,因而调控房地产在所必行。所选用的政策工具包括土地、金融、税收与补贴、保障与动拆迁以及行政管制等领域。这些政策要么干预供给,要么干预需求,具体可分为非物质和物质两方面。从物质层面来考虑,政策通过影响政策性住房和市场驱动的商品房开发行为实现调控。政策性住房由政府主导,但受到级差地租的反馈作用。市场驱动的商品房有着内在的资本最大化逻辑,总趋向资本收益率最高、循环最快的区位,但也受到市场竞争结构、空间交易成本约束。调控时,开发企业将可在中心与外围、开发再开发、规模零散、扩大再生产与经营存量等选项间自我调整。从行为主体上说,政府、企业和居民的三方博弈影响着住房开发及其价值实现。上海城市规模大、空间分化明显,利于观察住房开发行为变迁。研究中通过2001-2006年上海19区县住房开发的案例分析,总结空间分布特征为中心城区楼盘数量规模均小,中心城区边缘的总量大规模大,... 

【文章来源】：同济大学上海市 211工程院校 985工程院校 教育部直属院校

【文章页数】：108 页

【学位级别】：硕士

【部分图文】：

上海市历年动拆迁规模与户数

住人口的转移，人口转移反过来又导致资本的转移。循环累积包括两种循环:一种是与需求关联的循环累积因果关系;一种是与成本关联的循环累积因果关系(图4.1)。生产要素的流动就是生产的空间转移，同时引起消费支出的空间转移，即市场规模的空间变化，由于本地市场规模效应的作用，这种变化又引起进一步的生产转移，这就是后向联系;人力资木的空间流动是基于对不同区域实际收入的判断，生产份额较大的区域有着较低的生活成本指数，作为消费者的人力资木所用者可以避免更多区域间运输成木或交易成木，因此生产的转移伴随着区域生活成本指数的反向变化，使得具有较大市场份额的区域更具有吸引力，就会引起人力资本的进一步转移，这就是前向联系。

第4章宏观调控作用于住房开发的机制根据贝恩的标准判断上海房地产行业还没有形成规模效应，更说不上垄断。他认为企业数量众多、集中度低的市场结构不利于产业的运行与竞争。而帕累托认为一个成熟、理性、规范的产业，20%的企业占领80%的试产份额形成有序竞争的局面，促进良性循环与发展，即80/20规律。4.3.3企业的议价能力可以说，政策的本质就是利益分配，总使部分企业受益，而另外一部分受损，从而改变在各个企业在住房市场内的地位和市场势力。宏观调控使用扩张或紧缩的政策绩效，取决于具体情况下企业与政府的相对议价能力:①大量的开发企业为争取投资机会而激烈竞争;②开发企业的本地知识和品牌价值，以及公认的独特贡献;③可以预见的政府对这种独特贡献的需求程度。

【参考文献】：
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本文编号：3263815