农村房屋流转的思考与探索

发布时间：2017-05-08 06:32

  本文关键词：农村房屋流转的思考与探索，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：在城市住房价格日益飞涨,地产商及持有者充分享受到城镇化进程所带来的切实利益的同时；然,同立世界东方的中国农村中,住房只能与计提折旧的固定资产一样,眼瞅这其价值被时间蚕食,最重要的是,其连最起码的正常流转无法进行。在中国经济总量已爬升至世界第二,城镇化已取得一定成绩的时候,农村房屋流转的现实需求有不可阻挡之势,然而,当前的法律法规规定及制度设计,让农村房屋流转无法正常进行。因历史原因,农村房屋有着其不同于其他不动产的“特性”,尤其是对农村房屋的“保障性”关注有余,而过于忽视其天生的“经济性”。万物总有其发展的规律,伴随着国家的发展,该项制度的价值取向和制度设计均应有所调整,这也是经济发展的必然要求。如果一味地去禁止农村房屋的流转,势必会造成资源的浪费,而且这也绝对不符合市场经济的效率要求和内在规律。 本文立足法理,从农村房屋流转的历史考察说起,分析了从新中国成立以来有关农村房屋及其宅基地的法律与政策,并透视当时的经济与政治现状,站在时代的角度探寻当时当景的法律。然,时过境迁,经济的日益发展、城乡一体的进程加快,户籍制度的改革都使得农村房屋流转产生了巨大的客观需求,但是目前的法律制度设计束缚了这种需求。不仅如此,在司法层面也面临众多的困境和难题：法院裁判不一,无法给出一个明确的指引,甚至在一定层面上影响了法律在农村地区的公信力；即便是法院的有效判决在法院的实际执行中,也面临执行规范缺位、农村房屋福利性的天然抵触等等困境,难以落实法院的判决,实际上造成法律实效性的削减以及无法保障合法权益人。文章从以上角度分析了现行法律制度下农村房屋流转面临的各种困境与难题,以及负面的法律效果与社会效果。 笔者运用规范研究以及实证研究等方法,从不同的角度对现行法律在理论上进行了反思。因为农村房屋流转问题涉及面广,牵扯诸多关系,解决该难题的突破口还是应该在于理顺农村房屋流转中的各种法律关系、厘清其中的纷繁复杂的权利义务,既然回到法律上解决问题,因此,就必须回归法律的本质进行探讨： 第一、笔者在对农村房屋所占用的宅基地的浓烈的身份属性进行考察后,试着对对现行宅基地制度提出法律上的质疑,笔者后面破题所提到的远景规划(即农村房屋及其宅基地自由流转成为常态)就是如此的质疑成功后的对策。主张农村宅基地禁止流转的学者关注的最重要的关键词是“福利保障”、“农民失业”、“占用土地”。在立法者在进行权益博弈中,这三个关键词的份量不言而喻,但是,随着时代进步和社会的发展,笔者站在普通百姓的视角进行了“简单”的深思：1)“福利保障”质疑：从经济规律和权利属性来讲,允许或部分允许宅基地流转不但未使农民的居住成本增加,反而能将农民手中主要的财产—房屋的各项权能得以更好地发挥,价值形态更加多元。2)“农民失业”质疑：该逻辑关系无法理解。农民转让宅基地使用权就能直接得出其不参加农业生产的结论,即便农民不参加农业生产也不代表其将成为游手好闲、极易引发社会不安的“危险分子”。3)“占用土地”质疑：宅基地本身的用途已被限定为满足农民居住而修建房屋之用,其用途与包括耕地在内的其他土地的用途是在两条平行线上,互不交叉、互不干扰。宅基地流转不流转或者流转不畅,阻碍了正常的需求,反倒会引起占用耕地进行建造房屋。关于占用耕地的负面新闻比比皆是,但更多的是因为谋取巨大投机利益而实施的行为：如占用农用地进行修建别墅、非法采矿等,因为修建房屋的反倒寥寥无几。 第二,现行房地关系模糊并缺乏中间环节,导致房地关系僵硬。我国现行房地关系从根本上说其实是三种各不相同的权利关系之间的组合：土地使用权(地上权)与土地所有权及地上建筑所有权,这三种权力之间互不吸附,独立存在,且“土地使用权(地上权)”上可以独立地存在建筑物。与此同时,我国现行法又规定房屋与土地两者必须同时抵押和转让,即“房地同走”,其实是一种“既非一体、也非分离”的立法模式。当代各国无论采取何种立法体例,均通过其他手段对各自采用的立法理念的不足进行补充和修正。但我国大陆地区的立法缺乏衔接“一元(一体)主义”与“二元(分离)主义”的环节,未根据自身的国情及立法理念进行合理的修补,生硬的、不加变通的实行一体化,强调地上建筑与之土地(使用权)权利变动的绝对一致,在立法价值体系判断的天平上,公平及自由这一端远远低于了对安全及效率追求。 第三、笔者考察了德国所实行的“年租”制度。该制度与所谓的“批租”制度对应来讲,土地的年租实际上是一种年化或类似年华收益的地租模式。德国目前物权法体系中的地上权的制度设计是当代全球土地年租的典范,其具有如下之特点：其一,该权利具有两种属性,即是所有权之上设定的用益性,又包括了赋予至上的地上建筑的所有权。其二,该制度既能使土地所有权的权利人不丧失权利的情况下,还可以通过设定地上权获取相应的收益(年租)；又能使地上权权利人只需要支付低廉的费用(年租)便可在他人土地上修建房屋,并能享有该房屋的所有权。实际上地上权制度在考虑物的各种价值,充分发挥财产效能,平衡各种需要,找到了一个很好的平衡点。 笔者冒昧地套用了大诗人屈原的著名诗句“农村房屋流转探索路漫漫其修远兮,以宅基地是否自由流转两种方式而求索”作为破题的开始,实际上,农村房屋流转制度的改革、建设甚至优化何尝不是一个漫长而艰苦的过程,笔者认为农村房屋制度改革的应是在“自由”、“平等”、“立足现实”的基点上进行考虑。在此指导思想下,笔者从宅基地是否流转等问题进行了深入分析,并考察了德国、日本等国的地上权制度、法定租赁以及年租理论,以此为基点,笔者从宅基地是否自由流转两个视角做出了探索： 一方面,在仍然限制宅基地的自由流传背景下,笔者提出补强房地关系的中间环节,通过债(也可通过物权)的方式解决目前农村房屋面临的现实矛盾。可先在较低层级的法规或司法解释层面,参考引入“法定地上权”或“法定租赁制度”以及推定制度,规定“农村房屋所有者依法转让(包括抵押、投资入股)其房屋的,土地使用权并不当然一并转让,而由法律直接推定宅基地使用权权利主体与受让者在宅基地上设立了租赁关系,该租赁关系的期限不受《合同法》关于租赁不得超过20年的限制”。之后的再次转让均如此推定,如此可保证宅基地使用权权利主体不发生变化,不突破土地的二元结构。且可设置一定的条件,允许宅基地使用权人回购房屋。双方对回购达不成一致时可由法院判定之。此外,如遇房屋及宅基地被征收时,宅基地使用权人仍有权参与征收补偿的分配。或,以物权方式进行调整,原理同上,只是在此,法律将直接推定宅基地使用权权利主体与受让者在宅基地上设立了次地上权,而非租赁关系,由物权法进行调整,强调受让者权利的对世性。 上述探索不突破现有的土地政策安排,有利于平衡各方利益,不会“伤筋动骨”,有利于维持现有的土地流转秩序,也便于寻找到立法之间的平衡,避免改革寸步难行；可部分解决现在农房流转面临的各种困境。如此规定,在不突破现行土地立法取向的同时,对农村房屋及宅基地采“不支持、不反对”的中立态度,可解决目前的现实流转需求,以及农村房屋转让在司法实践中面临的各种困境,有利于稳定交易秩序,保护参与农房流转的各方(特别是转让方)的权利。 另一方面笔者做了相对远景的规划,将农村宅基地自由流转作为常态,提出了在农村房屋宅基地中实行“年租”制度：1)保留审批制,并通过协议、合同等债的手段作为宅基使用权的初始取得方式。我国人多地少,土地资源有限,限制人均居住面积确有现实的必要性,由申请人与集体经济组织签订协议,约定宅基地使用的期限、费用等等。2)实行不同于国有建设用地使用权“批租”的“年租制”,剥离土地与房屋的价值,将土地增值部分收入保留在土地所有权人手中。即由宅基地使用权人按一定时期向土地所有权人支付使用权费,该费用标准的确定应考虑各地的土地稀缺程度、不同地区农民的经济负担能力等因素,宅基地使用权收取的费用不应给农民带来更大的负担,否则将与改革的初衷背道而驰。还可在年租制下实行例外,惠顾不愿意流转农村房屋及其基地的农民,对其延续类似现行的“不收费、不转让”的制度,以此作为年租制度的补充平衡各方利益。3)合理合法地确保宅基地所有权人的权益。实行年租制度,不可回避地将会出现拖欠或者拒付使用费的情况。当上述情况出现时,并达到一定情形,土地所有权人可以通过司法启动物权保护的程序,由法院根据事实进行裁量,对所有权人给予保护。4)宅基地使用权到期后的处理办法,可参考我国台湾地区比较韧性的做法,在地上权终止时所有权人和地上权人均有一定的选择权力,兼顾双方合理利益的同时,也考虑到财产的效能,避免财产的浪费。“年租”只不过是一个形象化的一个翻译,其实质内涵与租赁不能划等号,例如：国有建设使用权其实就是采用的一种“批租”制,但究其实质与纯粹的租赁差异甚大。与国有建设用地相比,农村建设用地的功能定位完全不同,宅基地收费制度不能照搬国有建设用地的模板。改革总是有些阵痛,笔者认为如果不迈出那充满些许阵痛的一步,结果只是在原地徘徊不前,新农村的建设、城乡一体化的推进终究将变成一句华丽的口号。
【关键词】：农村房屋 流转 宅基地 地上权 年租
【学位授予单位】：西南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2012
【分类号】：D922.3;D923.2;D923.6
【目录】：

• 摘要4-9
• Abstract9-14
• 前言14-18
• 1. 农村房屋流转现实法律体系的形成之历史考察18-26
• 1.1 农村房屋及流转制度的释义18-21
• 1.1.1 概念定位18-19
• 1.1.2 农村房屋流转的形式19-21
• 1.2 农村房屋流转的历史考察21-25
• 1.2.1 建国初期——农村房屋及土地私有21-22
• 1.2.2 社会主义建设探索期——宅基地公有22-23
• 1.2.3 现行法律体系的规定——历史的延续23-25
• 1.3 本章小结25-26
• 2. 我国农村房屋流转的实然状态：现实的考察26-38
• 2.1 农村房屋流转是现实之需26-28
• 2.1.1 制度因素：户籍制度的改革推动城乡人口的互相流动26-27
• 2.1.2 财产属性因素：大量空置房屋成“死产”27
• 2.1.3 社会因素：城市化进程和农业现代化进程势不可挡27-28
• 2.2 现行法律规范束缚了农村房屋流转的需求28-31
• 2.2.1 宅基地使用权的属性考察——浓烈的身份属性28-29
• 2.2.2 房地关系模糊29
• 2.2.3 农村房屋的物权——法律的遗忘物29-30
• 2.2.4 关于房屋流转的法律位阶低30-31
• 2.3 司法实践分歧重重、困难多多31-37
• 2.3.1 房屋买卖合同的效力认定：判决不一32-36
• 2.3.2 法院执行——困境重重36-37
• 2.4 本章小结37-38
• 3. 农村房屋流转之理论反思38-49
• 3.1 现行宅基地制度的质疑——地上权制度的缺失38-42
• 3.1.1 宅基地使用权的属性考察——浓烈的身份属性38-39
• 3.1.2 现行宅基地流转制度的质疑——禁止流转说的理论根基脆弱39-41
• 3.1.3 地上权制度的排斥41-42
• 3.2 房地强行一体化——缺乏中间环节42-46
• 3.2.1 房地关系的划分模式考察43-44
• 3.2.2 我国现行房地关系的认定模式——既非“一体”也非“分离”44-45
• 3.2.3 中间环节的缺乏——现行制度僵硬的原因45-46
• 3.3 地上权之年租制度考察——“曲线救国”46-48
• 3.4 本章小结48-49
• 4. 农村房屋流转探索路漫漫其修远兮：以宅基地是否自由流转两种方式而求索49-58
• 4.1 农村房屋流转探索的基调49-51
• 4.1.1 “自由”——对自由市场进行限制理论的法哲学分析49-50
• 4.1.2 “平等”——城乡一体化的内在要求50
• 4.1.3 “立足现实”——国情不可忽视50-51
• 4.2 关于农村房屋流转的探索51-54
• 4.2.1 房地关系的中间环节的补强——以宅基地非自由流转为视角51-52
• 4.2.2 远景：年租制下的宅基地使用权——以宅基地自由流转为视角52-54
• 4.3 完善农村房屋流转的配套措施54-56
• 4.3.1 强化宅基地审批——避免侵蚀“耕地”,造成土地资源的浪费54-55
• 4.3.2 完善产权登记制度——农村房屋流转的“应有之义”55
• 4.3.3 集体经济组织应责权明晰——不能忽略的宅基地所有权人55-56
• 4.4 本章小结56-58
• 参考文献58-63
• 著作类58-60
• 论文类60-63
• 后记63-64
• 致谢64

【参考文献】

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本文编号：350591