预购方在商品房预售中法律风险防范研究
发布时间：2017-04-12 16:12
本文关键词：预购方在商品房预售中法律风险防范研究，，由笔耕文化传播整理发布。
【摘要】：作为资金密集型产业,房地产行业的运营必须要有强大的资金后盾,中国参照香港房地产按揭制度,目的在于扶持房地产行业发展。这一制度的引入对于中国大陆房地产市场资金紧张现实而言,有着极为重要的缓解作用,开发商也能更为容易地进行房地产投资,大大提高了其投资积极性。商品房预售还具有融资功能,推动了我国房地产市场的进一步发展。不过,就购房者而言,承担了一定风险,比如因为某些原因,所购房子未能建成,或者在预期之内不能正常交房,或者建成后存有各种质量问题等。所以,商品房购买过程中,要谨慎小心,尽可能地降低风险。针对预购所存有的各种风险,我国建立相关法律制度,如预告登记制度等,不过,在现实中依然会遇到各种问题,使得预购方权益无法得到维护。此外,美德等地和中国一样,也存有商品房预售制度,但是这些国家和地区在此方面所建立的相关制度较为成熟,值得中国借鉴,如预售款托管制度等,中国需要从国内实际情况出发,充分利用这些国家和地区的成功经验,并不断完善。所以,保护商品房预购方合法权益所采取的措施研究,对于健全相应的法律法规以及规范市场来说,意义重大。基于此,本文以预购方在商品房预售中法律风险防范为研究对象,分析预购方在预售过程中存在的法律风险点,并对其法律风险点进行原因分析,为我国商品房预售制度风险的防范提出具体的改善措施。文中内容总共分为五部分:第一部分为绪论,主要以案例的形式列出本文的讨论点,揭示预购方风险状况,并分析了研究本课题的目的、意义以及国内外研究现状。第二部分为商品房预售法律制度概述。首先介绍了该制度的发展情况以及立法情况,然后对其形成过程及作用进行梳理分析,最后讨论了国家实行商品房预售资金进行监管的必要性。第三部分主要论述预购方在预售过程中的法律风险点和原因。首先分析了预购方在预售过程中的法律风险的表现;其次分析出预购方在预售过程中存在法律风险的原因。第四部分为香港地区的商品房预售法律制度简介和借鉴。主要介绍了香港地区商品房预售法律制度,并以其制度提出我国在此方面对于香港地区的参照和借鉴。第五部分,为了更好地保护预购方的权益,提出建立预购方风险预防机制相关对策。比如加强开发商的信息披露义务、完善不动产预告登记制度、在全国范围内建立商品房预售资金的监管体系、加强对预购方权利的保护等内容。
【关键词】：预购方 商品房预售 法律风险 防范
【学位授予单位】：中国政法大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2015
【分类号】：D922.29;D923
【目录】：
- 摘要5-7
- abstract7-11
- 第一章 绪论11-17
- 第一节 典型案例及其揭示的问题11-13
- 一、据以分析的案例11-12
- 二、案例揭示的预购方风险状况12-13
- 第二节 研究目的及意义13-14
- 第三节 国内外研究现状14-17
- 第二章 商品房预售法律制度概述17-24
- 第一节 商品房预售制度的发展及立法现状17-19
- 一、商品房预售制度的发展17-18
- 二、商品房预售制度的立法现状18-19
- 第二节 我国商品房预售的形成过程及作用19-21
- 一、商品房预售制度的形成过程19-20
- 二、商品房预售制度的作用20-21
- 第三节 国家对商品房预售资金进行监管的必要性21-24
- 一、商品房预售资金在房地产产业中的作用极为重要21-22
- 二、对预售资金的监管有利于保障预购方的正当权利22-23
- 三、对预售资金的监管有利于平抑房价23-24
- 第三章 预购方在预售过程中的法律风险点和原因分析24-31
- 第一节 预购方在预售过程中的主要法律风险表现24-26
- 一、开发商“无证预售”和“缺证预售”24
- 二、虚假宣传、虚假广告泛滥24-25
- 三、定金陷阱25
- 四、开发商将已预售商品房再次向第三人预售25
- 五、交付的商品房存在严重质量问题25-26
- 六、开发商擅自挪用商品房预售款26
- 第二节 预购方在预售过程中存在法律风险的原因26-31
- 一、商品房预售制度的缺陷26-27
- 二、信息公开机制不健全27
- 三、预售合同登记备案制度的缺陷27-28
- 四、预售资金监管明显不到位28-29
- 五、对商品房预购方合法权益的保护力度不够29-31
- 第四章 香港地区的商品房预售法律制度简介和借鉴31-36
- 第一节 香港地区商品房预售法律制度简介31-33
- 一、楼花买卖的限制条件31-32
- 二、对于楼花交易价格、定金的要求32-33
- 三、关于交易方式的要求33
- 第二节 对香港地区商品房预售法律制度的借鉴33-36
- 一、对开发商的预售资格实行严格的准入制度33
- 二、健全的信息披露制度33-34
- 三、合理的预售款监管制度34
- 四、有效的预售后保障制度34-36
- 第五章 对我国商品房预售制度风险的防范措施分析36-44
- 第一节 建立并完善房地产信息披露制度36-37
- 一、加强开发商的信息披露义务36
- 二、政府加强对信息披露制度的管理36-37
- 第二节 完善不动产预告登记制度37-41
- 一、逐步取消预售合同登记备案制度37-39
- 二、完善不动产预告登记制度39-41
- 第三节 在全国范围内建立商品房预售资金的监管制度体系41-42
- 一、统一商品房预售资金监管主体41-42
- 二、完善预售资金监管法律体系42
- 第四节 加强对预购方权利的保护力度42-44
- 一、建筑商的法定抵押权与预购方权益冲突时，优先保护预购方权益42-43
- 二、提高预购方自身的风险防范意识43-44
- 结论44-45
- 参考文献45-46
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本文编号：301648
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