宅基地流转改革背景下农村房屋买卖法律问题研究

发布时间：2024-05-16 20:53

　　在我国城镇化快速发展的时代背景下,固守宅基地制度的完全封闭性已无法满足对农村土地进行多样化财产性利用的实际需求。农村房屋买卖作为存在此“夹缝”中的现实交易,集中体现了宅基地制度的保障性与农村房屋财产性的矛盾。从对司法裁判结果的梳理可以看出,司法实践中对农村房屋转让给非集体经济组织成员的合同存在裁判无效的依据不统一问题,对集体经济组织内部成员的农村房屋买卖合同裁判有效也同样存在是否违反一户一宅原则以及由此引发的集体经济组织成员资格确定问题。农村房屋买卖合同不同的裁判结果产生诸多法律问题的原因主要是宅基地制度设置的权利结构单一、国家机关对维护农村社会稳定的政治考量以及农村房屋流转的有效性缺乏明确的法律支持。宅基地流转改革即坚持宅基地集体所有权、保障农户资格权、放活宅基地使用权,其改革目标便是寻求化解农村土地所承载的保障功能与新的时代背景下实现农村房屋的财产价值功能之间的矛盾的有效方案。宅基地三权分置改革试点为我们解决农村宅基地闲置和适度激活农村房屋市场化利用提供了可参考借鉴的不同模式。分析宅基地三权分置改革下的农村房屋买卖法律关系,房地一体主义并不当然适用于农村宅基地,应当在肯定农村房屋对...

【文章页数】：55 页

【文章目录】：
摘要
Abstract
绪论
    (一)研究背景与意义
        1.研究背景
        2.研究意义
    (二)文献综述
        1.农村房屋买卖合同效力问题
        2.宅基地使用权是否具备流转性
        3.宅基地流转的权利结构设计
    (三)研究方法
    (四)论文创新之处与不足
一、农村房屋买卖司法裁判现状及法律问题
    (一)农村房屋买卖纠纷的类型及特征
        1. 农村房屋买卖纠纷的类型
        2. 农村房屋买卖纠纷的特征
    (二)农村房屋买卖司法裁判梳理
        1.裁判结果梳理
        2.适用法律梳理
    (三)农村房屋买卖司法裁判产生的法律问题
        1.裁判有效对一户一宅原则的违反和宅基地保障功能的突破
        2.裁判无效对诚信原则的违反和法律依据的缺乏
        3.折中处理房屋无法完成不动产的公示
二、农村房屋买卖裁判产生法律问题之原因分析
    (一)宅基地制度权利结构单一
    (二)对维护农村社会稳定的政治考量
    (三)农村房屋流转有效性无明确的法律支持
        1.法律层面的“沉默”
        2.国务院明令禁止
        3.司法机关认识不完全统一
三、三权分置下的农村房屋流转问题
    (一)农村宅基地三权分置的内涵
        1.坚持宅基地集体所有权
        2.保障农户资格权
        3.激活宅基地使用权
    (二)农村房屋可流转的法理基础
        1.所有权一般理论
        2.意思自治原则
        3.物权平等保护原则
    (三)宅基地三权分置改革试点及成效
        1.云南大理模式及成效
        2.四川泸县模式及成效
        3.浙江义乌模式及成效
四、宅基地制度改革背景下实现农村房屋有效流转之路径
    (一)减少对农村房屋适度流转的限制
        1.一户一宅不构成否定集体内部转让合同有效性的原因
        2.房地一体主义不适用于农村宅基地
        3.由宅基地资格权承担宅基地制度的保障功能
        4.完善农村社会保障体系建设
    (二)设置买受方对宅基地合法占有的权利基础
        1.宅基地法定租赁权是实现农村房屋外部流转的有效形式
        2. 将集体经营性建设用地使用权作为农村房屋内部转让的权利设置
        3.将政策语言转换为法律语言
        4.细化对农村房屋流转的限制条件
    (三)完善相关的不动产登记制度
结语
参考文献



本文编号：3974894