我国保障房建设存在的风险与对策探析

摘要：保障房的出现是为了解决国家收入低的人群买不起住房所做出的新举措。不仅是对生活在底层人民的关怀，更是对社会的财富的再次分配。保障房的重大意义在于，它的实施标明了社会文明的进步。这几年下来，加快推进快速建设保障房的同时，出现了一些不可忽视的问题。

关键词：保障性住房；经济适用房利润比；户型与面积；结构造价

一、保障性住房建设存在的现实问题

根据我国市场经济改革后的状况而言,在保障房的起步比其它国家较晚,由于没有经验，各种规划和相关体制也不够完善。保障房的发展着实缓慢,还是处在探索的期间，因为我国并没有这方面的经验,所以不论从保障房布局,建设,质量监管，后期配置和管理都存在不合理的问题。

（一）法制不健全

处在经济条件下的大市场中,保障房却没有相关法律和管理制度。但是在其他方面法律仍是神圣不可侵犯的，唯独在保障房方面经验较少,所以住房保障方面的法律并不完善,从保障房建设之初到现在,保障房方面时有问题发生。据有关问题国务院、建设部均立即印发相关“规定”、“通知”、“决定”解决问题办法,出台的政策并没有得到足够的重视,因为这些政策没有一个完善的框架,很多问题的解答只是局限于当时的情况而言。政策和实际不能非常好地衔接在一起。而且这些都是由国务院,建设部,地方政府等印发的,没有一个是全国人大或者全国人大常务委员会颁布的法律。由此可以看出,关于保障性住房的政策都是较低层次的立法,印发时间间隔近,政策和政策之间缺乏法律的统一性和权威性。所以就不能有效的解决问题，并且对违规行为并没有规定明确的惩治办法,在实践中并没有形成法律的强制约束力。所以,我国保障性住房制度还需要进一步静观其变而制定。

（二）资金筹措和征地拆迁压力的分析

保障性住房制度推行之时起,政府承就备受来自各方面的压力。因为政府作为保障性住房的建设投资主体,在保障性过程中起到非常重要的作用。从保障性住房的提地划分,房产开发商的投标,还是住房建成后对居民的保障补给都需府从中支持、协调、投资到都需要认真处理。在建设保障性住房的过程中需要经受征地强拆的压力，但可以参考有关法律：《宪法》,下至《土地法》《物权法》中都明确的规定,政府在为了公共利益的前提下,可以征用土地。真正存在压力的一部分是资金的筹集、财政投资方面。虽然我国政府可以征用土地，但是还要付一笔拆迁费作为赔偿。而征来的地是为保障性住房做建筑用地的,但我国明确规定了,保障性住房的土地只能是政府政策性的划拨给用地单位,近乎免费的划拨。作为拆迁的资金缺口是需要政府自己填补的。而且我国实行的是国家土地出让制度,这使得土地招标时价格会越来越高。政府的财政收入中的大部分是由土地招标得来的。至于那些财政收入缺乏的政府,每年土地的出让金就可以达到当年总财政收入的大多数，就要为保障性住房无偿划拨所选定的土地。导致政府的财政会变得非常紧张,财政赤字也会大大增加。所以说，即便是保障房已经顺利建成完毕,地方政府必须要为保障房的住户继续进行补助或者实物上的补给。

（三）保障房质量问题的分析

保障房就是为了解决民生问题而生的,在现阶段并没有制定出专门性的法律,所以道德就成了约束的警戒线。说白了，所谓保障房就是良心房、在建设和监制部分需要尽心，但是这些保障房却很难得到安全。质量方面得不到保证，使得民心不安。自从2012年起,“武汉市有关部门组织了专门小组对80个保障房项目进行了仔细检查,那些已经入住使用的保障房质量问题还是令人担忧。在排查的14个电梯项目中都存在着安全隐患，不仅如此还有墙体开裂的问题，跟别说是渗漏等。而这些项目还是重点监督的，安全问题还是影人堪忧。比如，在首都，江苏，广州等地的保障房也出现了质量问题。首都的经济适用房，出现了楼体下陷，归根到底就是地基的质量不过关。同年，海淀区的用材出现断裂，钢筋水泥的用量不达标。明悦湾项目中分为商品房和保障性住房,对建成的商品房进行质量检查时发现,作为同期建设的仅有保障性住房的安全问题并没有得到落实。再者，承建单位是同一家房产开发公司,同样的建筑单位,又是在同时建设的住房,只是因为其性质不一样,建设商就建出了完全两样的房子。这充分说明了一个问题，商人谋求的只是同比更多的利润，而保障房得不到利润，所以对其质量方面就不上心。再比如说，杭州市某处名苑小区,600多套经济适用房在客户入住之后,竟然有多达400户业主要求重新维修。业界负责开发商之后发表了声明,是因为保障房存在墙体走形,,地基下陷，屋顶渗水,保温层不够标准,电梯线路隐患等十几处质量问题。再如2008年建的杭州市丁桥后珠辰秀嘉园的经济适用房,也是属于较大型的保障房工程,在3000多套适用房中尽有一半多人拒绝收房。主要原因是门窗密封不严密,墙面有大面积裂缝,粉刷和铺装超标,房顶渗水漏水，隔音效果不好等问题。深圳市建立的第一个经济适用房,地处市区的桃源村三期楼盘,共占地总面积约9万平方米,总投资计划8.2亿,房屋数目总计近3000套。自2008年年底建成到现在为止,小区内经入住的1300多套房屋业主集体投诉说是住房普遍出现了走样，裂缝等质量问题。

（四）外部配套建设问题的分析

保障房的建设旨在解决住房这一大的民生问题，这对低产阶级的群众是件好事但是随着整个房产业的升温,保障房的外部配套建反倒出现了大问题。由于我国实行的是保障房建筑土地近乎无偿的划拨制度,政府为了缓解财政压力,一般会先将地段较好的区域考虑给商品房,获得较多的土地出让金,而后在稍偏一点的地段建设保障性住房,尤其是在寸土寸金的大城市,想在市区内建设保障房,难度十分大,如果有也只是零星几个示范项目,在市区内大范围的建立保障房项目在目前阶段不太现实。这就导致了保障房大都处在稍微偏远的地段。而这些地段的外部配套设施相对来说没有市中心那么方便,比如交通,学校,商场,医院等。

二、我保障性住房制度设计

（一）完善配套的法律法规

建立完善保障性住房的法律制度,提高立法层次。保障房制度的完善用了很久的时间，所以发展较晚，而现在推行的政策很多都是当保障房遭遇问题是开始研究的。颁布的众多政策之间间隔时间短,目的不同,所以政策十分混乱,且都是一些《决定》《意见》,并且它们都是层次较低的政策，并不能很好地解决问题。正是因为我国在这方面没有经验,那些政策只是理想化的,表面上看来好像可以解决问题,可是在实践执行中才会感觉不符合实际情况。在我国还没有出台基本法律来规范这个制度，所以才会导致问题层出不群。若是从保障性住房产生的社会背景来看,那是是政府为了解决民生问题而展开的惠民政策,只是社会保障体系中的一部分,所以在相关法律方面没有惠民政策的赏罚。至于那些政策内容没有稳定性,只是依照实际过程中出现的问题而进行规定的,所以它丝毫没有法律的权威性。当出现的问题特别严重的时候,政府立马着手制度，颁布解决这个问题的规章制度。在问题稍有缓和时,政府也就将注意力放到了别处。在我看来,只有将保障性住房制度变成了明文规定的法律才会真正是一项惠民措施。这样说来，同时也对政府也可以进行强制约束,低产阶级才可以满足“居有其所”的梦想。为了让保障房能够真正的落到实处,为百姓谋福利，目前就应该尽快的出台专门的法律来解决住房保障的问题。毕竟,住房保障是生活安定不可或缺的物质保证,况且己经有了这些年的经验积累,我国也已经有了制定《住房保障法》的能力。所以在基本法律的框架中,相对完善法律法规,对保障房进行严格的整治和规范。

（二）建立动态监督管理机制

保障房在实际的分配、准入退出过程中,骗租骗购的情况时有发生。除去惩处骗购者方面,在政府这个层面,应该建立确实可行的保障制度。应用人保,税务,房管,银行相关部门的全面的住房保障监管系统。就拿上海市民政局构建的“居民收入核对系统”来说，它起到了一个非常正面而积极的作用。据报纸上说,“上海市在保障房分配过程中,在民政、政券、房产、劳动等几个部门建立了信息交换的制度,在个人同意,保护私人隐私的原则性前提下,对保障房申请人的各种信息进行比对,掌握,最后汇总出申请人家庭的实际经济情况”。其中这些措施包括载入信息，管理房产方面的状况，申请人的财产数量，有无车贷等信息都恰到好处的解决了这一问题。由于保障房本身就是为低产阶级而设立的，所以在申请人经济方面必须要严格审核，决不能让有些人投机取巧，为自己谋福利。据悉,上海已经对廉租房试点进行了这项核对系统,期间查处了近2000家申报人的经济状况和实际经济状况有较大出入的廉租房家庭。通过该系统，我们对于申请人的财产拥有较为清晰了，这样才可以偷民公开的进行合理分配。上海市这个对居民收入核对方式是相当成功的，可以在全国大的范围开展,这样就可以加大对骗购骗租者的查处力度了。由此而来，我们就可以在申请人信息源头就把骗购的伎俩掐没了。

（三）完善保障房的后期政策

保障房质量方面实行主体终身负责制。现阶段保障房的建设并没有形成完整的法律体系可供去约束,可以说它的出现就是为了维护广大群众的利益。解决了人民生活中的大事，同时也对社会稳定和长治久安有了一定的保障。但并不能说保障房的存在和发展没有任何问题，就目前阶段看来它是有着积极的意义，作为关键的还是对它的质量方面的检测，这是个不可忽视的大问题。目前保障房的问题之中,很多都是政府管理的、鉴于社会公平正义方面的问题还是需要社会大众的监督。在我看来呢，质量还是民生的关键，如果连安身立命的住所都存在质量问题还拿什么来保障民心的安定。所以，政府的管理必须要从根本抓起，不然就会把把建立保障房的初衷给打破的。目前社会对保障房的意见很大，但都是站在自己的角度上去考虑问题的，很少人看到保障房的现实意义究竟有多大。那些生活居无定所的底层人民的苦正常人是无法理解的，所以我们一定要把保障房的管理，监制，分配做到位。切实把质量问题落到实处，再次考虑合理分配的问题。同时还要唤醒广大民众，一起来监督保障房的质量问题。政府是主体负责人，，而承建单位就负责质量部分。我们要认真考虑政府和施工单位都没有顾及到的地方，以便建立合理完善的保障房管理条例或者是相关法律。现下关于这方面的法律还不够完善，即便是媒体记者披露了保障房存在的安全隐患，却还是不能得到合理的解释，难以安定民心。所以，建立我认为对保障房质量的问题必须配备配套的政策。那些存在于质量方面存在的问题必须建立起政府、开商的终身主体负责制。在政府方面,建立起官员主体负责制,有时候,政府的不作为,监督管理的不到位,也会让施工单位对质量问题掉以轻心。负责保障房建设负责项目的官员和保障房质量绑定在一起,若是他期间保障房出现质量问题,该负责官员也要承担一定的责任。鉴于多方面的考虑，我认为,也要建立开发商的主体负责制,在立法中加大对开放商开发楼盘出现质量问题时的惩罚力度。

三、结语

住房问题涉及到民生安康问题，是人民生计的物质保障。特别是最近经济的飞速发展，导致房价彪升，越来越多的居民买不起房。那些涌入城市的人口不断增加，买房问题与微薄的收入之间的矛盾日益变得突出，处于社会底层的人民根本无法凭借自己的收入为自己买到安身之处。而跟他们相对的是，有些不良开发商囤积居奇,有钱人名下的则拥有数套产业。社会矛盾不断在累积,住房问题已经阻挡了社会发展,影响到了社会的和谐稳定。若要解决这种情况，那么收入人群起码的居住问题已经变成了重中之重，当务之急是保障性安居工程是必须要提上日程。

参考文献:

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