完善上海市土地储备制度体系研究

发布时间：2020-06-14 18:26

【摘要】：土地供应制度是决定国家土地资源配置的一项根本性制度。改革开放以来,我国确立了建设社会主义市场经济体制的目标,与之相应,土地产权制度得到了创新,土地市场得到了培育,土地产权交易规模和范围得到了扩展。但是,这场变革也带来了不少严峻的问题,导致一些城市的房地产市场几乎无法正常周转,大量无计划批租的土地造成政府对土地市场的调控力度脆弱,无序且过度投机的房地产市场直接影响到我国国民经济的健康发展。在这一背景下,上海作为中国市场经济较发达的城市,于1996年率先提出了土地储备政策,其后青岛、杭州、武汉、南京等城市先后在土地储备方面进行了积极探索。土地储备政策建立的初衷是为了使政府能够掌握城市土地统一收购和垄断供应权,把分散的土地重新集中起来;政府可以根据地产市场的变化,将储备的土地适时适量地推向市场,平衡市场波动。但是,上海房地产市场近年来发展失控,政府在调控房地产市场政策方面的大起大落,房地产宏观经济调控的失误已经对市场造成了严重的后果。通常在国外建立土地储备制度对合理配置土地资源、完善政府公共管理职能以及住房保障土地供应方面都能起到十分显著的作用,但是为什么上海市实施的土地储备制度没能起到如此的效果?带着这个疑问,本文认为必须对上海市现行的土地储备制度重新进行评估和研究,借此探究政府在土地供应制度方面的不足,为政府制定和修改政策提供参考。综观上海市现行土地储备制度,本文认为现行土地储备制度存在先天立法滞后,土地储备功能定位在理论上依据不足,储备制度本身在资金来源、收益分配配套制度设计等主要方面存在不同程度缺陷,土地储备已变相成为政府土地开发机构,现行土地储备制度急需加以完善。本文共分10章。第一章绪论介绍了本文的研究背景、目的、方法、内容和框架、创新点以及研究价值;第二章文献综述概述了国内外对于土地储备制度的相关研究;第三章中国城市土地市场发展概况回顾了中国城市土地市场培育和发展的历程,总结了中国城市土地市场体系的特点,从多方面对各城市土地储备制度进行比较分析;第四章上海市土地储备制度现状分析首先对土地储备制度建立动因进行了分析,梳理了上海市土地储备制度发展阶段,理清了影响土地储备制度的政策要素,概括了目前上海市土地储备制度存在的问题;第五
【学位授予单位】：同济大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2006
【分类号】：F293.2
【图文】：

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图4.1建立土地收购储备制度的动因分析4.2上海市土地储备制度的发展历程4.2，1土地储备制度的雏形阶段上海市土地储备制度的形成可以追溯到20世纪80年代末90年代初。当时，为了加快开发开放浦东，上海市委市政府先后批准设立了陆家嘴、外高桥、金桥和张江高科技开发园区。这些开发土地运作的基本程序为:政府对拟批发给园区的土地实行预征;再将土地批给指定的开发企业实施分期征用，成片开发，完成开发后，以熟地的方式出让土地使用权，政府则收回土地收益。90年代初，上海成立了浦东新区土地控股有限公司，进一步探索政府对土地一级市场的调控。1995年，浦东发展集团为实施浦东机场建设，也试行过集体土地预征的办

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第4章上海市土地储备制度现状分析地储备中心)是市政府设立的土地储备机构，在本市区域内实施土地储备，负责储备地块的前期开发，承办储备地块按计划供应的前期准备工作，中心将履行以下土地储备职能:1.建立政府主导型土地储备供应机制，增强政府对土地市场的调控能力，改进土地供应方式，实现土地增值;2.推进具有房地产、住宅管理职能的政府部门政企分开，逐步实现房地产企业国有资本退出;3.根据授权代表市政府实施本市滩涂资源开发;4.承担市政府涉及旧区改造、重大工程配套商品房建设等交办任务。

【引证文献】