简析我国房地产泡沫与房产税试点

刘祖扬   杨雪   中信银行总行营业部

摘要：房地产的迅速发展对国民经济建设和人民生活起到了极大的作用，但与此同时也暴露出诸多问题，尤其是房地产泡沫问题成为整个社会关注的焦点，已经直接影响到经济稳定和社会和谐，为此国家推出了房产税改革计划，并于2011年开始在上海和重庆两市进行试点。究竟房产税对房地产泡沫有什么样的影响与作用呢？本文从多个方面，并结合实际数据，就房产税对房地产泡沫的影响与作用进行探讨。

关键词：房地产泡沫 房产税 财产税 房价

一、引言

    自1998年，全国停止住房实物分配，实行住房分配货币化后，至今十余年间，我国房地产市场得到了突飞猛进的发展，并迅速成为国民经济的重要支柱，在经济建设和人民生活各个方面都起着极为重要的作用。但是，在房地产业空前繁荣的背后，也暴露出许多极为突出的问题，包括如供求失衡、投资过热、房价飞涨、盲目建设等，甚至在整个房地产市场出现泡沫，一些地方已经到了十分危险的程度，如海南、温州、鄂尔多斯等地。自2010年以来，国家相继出台了一系列针对房地产的调控措施，并且一波比一波更为严厉，但调控结果依然极为理想，商品房价格量降价升现象极为明显，房地产市场问题依然极为严峻。2011年，国家开始在上海和重庆两市推行房产税试点，一时间房产税成为媒体和民众讨论的热点。究竟房产税是否能够拯救中国楼市，究竟房产税能否解决中国楼市的诸多问题？下面，本文从房产税对房地产泡沫的影响出发，从多个方面结合实际数据进行浅要的探讨。

二、房地产泡沫与房产税概述

（一）房地产泡沫

    房地产泡沫是房地产价格严重背离房地产价值的一种不良现象，在这种情况下，房地产价格并不能反遇房地产实际物质财富，当上涨到一定程度时必然发生暴跌，使房地产经济由繁荣转向衰退。最早可考证的房地产泡沫发生于1923年~1926年，源发自美国佛罗里达州的房地产泡沫引起发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，并最终导致第二次世界大战的爆发。而日本从上世纪70年代累积直到90年代破裂的房地产泡沫，则是历史影响时间最长的房地产泡沫，时至今日日本依然没有走出经济萧条的阴影。土地稀缺是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷则是房地产泡沫产生的助力。房地产泡沫会直接造成经济与社会结构的失衡，引发生产消费危机，甚至引发政治与社会危机，对经济、政治及人民生活都有着巨大的影响。

（二）房产税

    房产税是一种以房屋为课税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。我国现行房产税是在第二步利改税以后开征的，在1986年10月后开始实施，但对于个人所有的非营业性房产予以免税。可见房产税并不是一种新兴税种，无论国内外都有着极为古老的历史。早在欧洲中世纪时期，房产税就是封建君主敛财的重要手段。而我国房产税的历史也可以追溯至周朝时期，如周朝的“廛布”，唐朝的间架税，清末的“房捐”等，都是房产税。在中华人民共和国成立后，1950年1月，政务员公布了《全国税政实施要则》，规定全国统一征收房产税，并于同年6月，将房产税同地产税合并为房地产税。1973年简化税制后，开始实行将房地产税并入工商税的税制，在1984年10月实行第二步利改税制后，开始对企业恢复征收城市房地产税。房产税属于个别财产税，其征税对象只是房屋，由产权所有人缴纳。

三、我国房地产市场现状

（一）房地产市场供需失衡

    近年来，随着我国城市化进程的加快和经济发展格局的形成，大量劳动力涌入城市，尤其是如北京、上海等一线城市，人口的大量涌入使得住房需求增加，在强化当地房地产升值预期的同时也导致了投资性购房需求的增加。但长期以来，我国房地产市场供应商品房尤其是高端商品房和别墅型商品房比例过大，而满足中低收入阶层居住需求的经济适用房和廉租房供应却极为不足。据相关资料显示，2009年全国住宅供应同比增长8.7%，而中低价位、中小套型普通商品房用地供应同比却减少了45%，仅占住宅用地供应量的14.9%。与此同时，虽然国家加大了保障性住房建设，但实际上截至2009年8月，全国保障性住房建设完成率仅23.6%。一方面是广大中低收入群体住房需求没得到切实解决，保障性住房供应严重不足；另一方面是投资性和投机性需求旺盛造成房地产市场虚火。这种供需失衡现象尤其是供需结构失衡现象，是我国房地产市场存在的主要问题之一。

（二）房地产投资过热

    近两年国家一系列严厉的调控政策，在一定程度上起到了稳定房地产市场的作用，但房地产市场投资过热现象依然极为明显。据国家统计局相关资料显示，2012年1-11月，全国房地产开发投资64772亿元，同比增长16.7%，房地产开发商到位资金呈加速趋势。虽然2012年被称为调控史上最严的一年，但实际上无论主房企业绩还是成交数据都呈现出“供销两旺”的局面。仅在2月份，以北、上、广、深一线城市为首的楼市即全线上扬，楼市成交量同比涨幅达40%。面对不断上扬的房地产市场，房地产商信心越来越大，抢地势头越来越猛，仅在11月27日至30日短短四天内，一二线城市就诞生了五个“地王”，不少房地产商认为未来房价还会大涨，抢地、大幅增加投资现象明显。房地产投资过热势必使相关产业投资规模扩大，进一步增加房地产市场的风险。

（三）房地产投机现象严重

    曾几何时，北京、上海等各个楼盘，无处不见温州炒房团、山西投资客、鄂尔多斯富商的身影，据统计，在2009年、2010年，北京近六成楼盘被投资者购买。房地产市场收益稳定性、增值性甚至暴利性的特点，使得很多投资者将投资房地产商品视为获取暴利的手段。房子已经不再是为满足住宅需求的商品，而成为了金融投资品。炒房者购买房屋既不出租也不居住，而仅只为了涨价售出赚取差额。在这种情况下，必然造成大量房屋空置，大量社会资源浪费，并不断吹大房地产泡沫，影响房地产市场的健康发展。据相关数据显示，我国多数城市房屋空置率都超过了15%的国际警戒线，部分一线大城市房屋空置率甚至高达50%。高收入者拥有多套房屋坐等增值，中低收入者因高昂房价无法购置。

（四）房价非理性增长明显

    我国房地产市场问题不仅引起了整个社会的广为关注，还引起了国外的关注。据统计，我国房价水平已经赶超国外，尤其是“房价收入比”更远远高于国际水平。据上海易居房地产研究院发布2011年“全国35个大中城市房价收入比排行榜”中显示，2011年深圳房价收入比15.6，北京房价收入比11.6，高于9的城市共14个。35个城市中有23个城市房价收入比超出6-7的合理区间。作为城市房价泡沫的重要参考值，很多国家将房价收入比超过6就视为泡沫区，而我国2011年全国总体房价收入比达到7.4，虽然由于统计制度等方面的原因与国际计算规则有一定差异，但形势依然极为严峻。

（五）国家调控收效甚微

    近年来，尤其是自2010年来，虽然国家出台了一系列调控政策，可谓层出不穷花样繁多，但房价却依然持续上涨势头不弱，被戏称“十调九涨”，政府调控政策失效现象极为严重。根据国家统计局相关数据显示，2013年，全国70城市房价中，北京、广州同比上涨11.2%，上海环比涨3.2%。国家调控政策失效，一方面与调控政策失误有关，一方面与中央、地方政府楼市博弈有关。房价调控并不是一项措施就能起到作用，而需要通过多种不同政策进行组合调控。但在房价调控问题上，不同利益集团存在博弈。多数人想让调控政策有利于房价降低，而对于地方政府来说，面对保增长和财政收入下降的双重压力，有着放松调控的冲动与动力，此外，房地产建设除了能通过固定资产投资直接拉动地方经济，还能带动建材、设备等生产部门和服务行业的发展。因此，既便中央政府调控政策再严厉，地方政府却可通过购房补贴、放松二套房限购等松动政策，影响中央调控政策的效力。

四、房产税对房地产泡沫的影响与作用

（一）房产税能有效抑制投机性购房

    我国房地产税主要集中在购买环节，这种税费并不是为了调控，而是仅指从财政收入的角度出发，在这种税费制度下，房屋囤积成本极低，因此房地产炒作风险低，在城市化进程不断加快，房屋价格不断上扬的情况下，投资者或为炒作或为保值疯狂购房，房地产成为了资本炒作获取利润的最佳对象，而不再只是供人居住的商品。但房产税并不相同，房产税是从增加房地产保有环节成本出发，将会增加炒房者房屋空置成本，使得炒房者只能将房源投入市场，并减少炒房者获利空间。这在我国当前房地产市场供求关系投机倾向明显的情况下，对抑制投机性购房有着较大的效果。但是，抑制投机的根本是要让炒房成本大于收益，从目前上海、重庆两地房产税试点来看，房产税税率过低，甚至有投资客将房产税成本转嫁给租客或购房者，还无法明显起到抑制投机性购房的作用。不过，不管房产税的税率是多少，但都会对房产投资收益率造成影响，影响炒房者的获利空间，从而影响投资性购房积极性。

（二）房产税能促进地方政府财政转型

    改革开放以来，尤其是商品房改革以来，地方财政对房地产开发的依靠越来越大，土地出让金甚至成为不少地方财政最为主要的资金来源。既便是在2013年，在“国五条”细则落地后，我国多地土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现，多地“地王”记录被刷新。据统计，仅1-5月，全国4个一线城市合计土地出让金就高达1411.8亿元，比2012年1-5月的314.4亿元上涨了350%。土地出让金大幅增加的背后，折射出政府对土地财政的欲罢不能，很多地方政府甚至将“卖地”视为解决资金问题的唯一途径。土地价格的增加客观上刺激了房价的上涨，而房价的上涨又再次推高了土地价格的增加，最终造成地价房价互相刺激持续上涨的恶性循环。在这种土地财政模式下，地方政府财政收入主要依靠土地出让金，房地产行业成了财政支柱产业，成为地方财政收入的主要来源，，一方政府对房地产的依赖使得其在经济发展上倾向于房地产发展，房地产变相绑架了地方政府。房产税的开征，能重塑地方税种，促进地方财政收入转型，降低对土地出让金的依赖。而这一点，从近几年中央关于房产税的表述及“十二五”规划都可以看出，房产税除了作为楼市调控手段外，还是作为国家转变经济增长方式、调整财政税收结构的一种重要的制度措施。不过，就目前上海、重庆两试点城市来看，重庆2011年1月28日起推行房产税，2011年全年征收了约1亿元税，征收率97%，虽然征收效果较为理想，但主要针对高端商品性住房，只涉及到10%人群，所征税款远远不足财政需要。而上海2011年全年征收了22.1亿元，完成预算110.5%，虽然远高于重庆的1亿元，但实际税费依然远低于1500亿元的土地收入，对改变土地财政问题并不明显。

（三）房产税能对社会财富进行二次分配

    目前全球有一百三十多个国家和地区都对住房征收房产税，将房产税作为调节收入和财富分配的重要工具，一方面针对房地产持有人征收个人财产税，另一方面对低收入者、退伍军人等弱势群体减免税收。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税，能在一定程度上促进收入和财产的合理再分配，缩小贫富差距，使房地产市场回归理性。从重庆房产税试点来看，主要偏向于对高档房、别墅征收房产税，对重庆无户籍、无工作、无投资的外地炒房客从第二套房征税，具有很明显的高端房产业主和炒房客针对性。上海房产税主要针对新增一般房地产，不过考虑了人均面积起征点问题，设计了累进税率，房屋从价值越高、人均面只越大房屋税率就越高。对于所征收的房产税税金，上海将所其用于保障性住房建设等方面的支出，重床则将用来建造公租房，两地方法都是用于对弱势群体的补助与支持，具有调节收入分配，满足中低收入群体住房需求的作用。

结论：

综上所述，随着社会经济的不断发展，房地产行业已经成为人们日常生活中不可缺少的一部分，对国民经济的发展有着重大的意义。但是，在看到了其发展有利的一面也不能忽视其存在的房地产市场供需失衡、房地产投资过热、房地产投机现象严重以及房价非理性增长明显等方面的问题。同时，房产税可对抑制房地产泡沫产生一定作用。因此，要重视房产税的作用，适时扩大房产税试点范围，在一定程度上促进收入和财产的合理再分配，缩小贫富差距，使房地产市场回归理性，为社会经济的发展保驾护航。

参考文献

[1]奥茨.财产税与地方政府财政[M].丁成日译.北京：中国税务出版社，2005

[2]陈灿煌.房价上涨与城市居民收入差距的关系[J].统计与决策，2007（22）