房产调控对商业银行经营管理的影响研究

邹睿蓉    九江学院商学院

摘要：房地产行业和商业银行具有密切的联系：房地产行业的发展需要银行资金的注入，购房者也离不开银行的房贷。银行业在承担部分风险的同时获得高额回报。房产调控政策的陆续出台，间接的影响了商业银行的经营管理。本文从利弊两方面分析了房产新政对商业银行的影响，继而提出了新形势下商业银行经营管理的对策。

关键词：房产新政 商业银行 经营管理

一、房产调控对商业银行经营的影响分析

（一）房产新政对商业银行经营的有利影响

1、首付款比例和利率的提高将使商业银行增收减压

继去年初开始，，各家商业银行开始实行严格的差别化住房信贷政策，即对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；而对购买第三套住房则不予贷款。首付款比例和利率水平的提高，将使新增贷款的利息收入加大，给商业银行带来更高利润。同时由于商业银行对新增贷款的发放更加审慎，并且实现了利率的大幅上浮，从而降低了不良贷款的风险。

2、降低了商业银行的经营风险

我国房地产开发资金构成与国外相比，一个明显的特征就是在企业自有资金不足、过分依靠商业银行贷款。房地产市场的绝大部分风险转移到了金融机构。目前全国房地产商业银行贷款依赖水平在50%左右，部分大型城市开发商对商业银行信贷资金的依赖程度高于80%。加强房地产信贷风险管理有利于维护经济健康发展。过去房地产开发企业经营和个人购房的资金绝大部分来自商业银行，现在则有所约束，这将部分降低商业银行的资金风险。

　（二）房产新政对商业银行经营的不利影响

1、存量信贷资金风险加大

房地产行业是资金密集型产业。在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房地产销售、居民住宅抵押的整个过程。房地产行业和商业银行在一定意义上具有一荣俱荣、一损俱损的关系。商业银行在分享房地产行业发展成果时，房地产行业也把部分市场风险和信用风险转嫁给了商业银行，使商业银行承担了房地产行业发展的风险。这其中蕴藏的潜在风险是巨大的，一旦房地产市场形势逆转，将对商业银行的存量信贷产生重要的影响。

2、商业银行资金使用效率降低

    我国每年有大量银行资金流入房地产市场，无论是房地产开发商，还是购房者都和银行资金有密切联系。三方是利益的矛盾体，在博弈中演绎着我国房地产行业的起落沉浮。总体上，房地产行业需要商业银行的资金支持，商业银行也乐于将资金投入房地产行业，特别是商业银行目前流动性还是处于过剩的情况，信贷资金缺少有效的运作渠道，资金投入房地产交易中给商业银行带大了巨大的收益。政府调控之后，无论是开发贷款还是个人住房贷款，其发展势头会得到约束和抑制，实际上降低了商业银行资金的使用效率。

3、房贷业务的收缩会影响商业银行的盈利

    近年来，我国房地产价格的迅速上涨与宏观经济的快速增长和房地产金融的大力支持有着紧密的关系。同时，经济增长与房价上涨促进了商业银行信贷的繁荣。目前来看，京、津、沪、穗、深五个城市的二手住宅价格和成交量都出现了不同程度的回落。这五个城市的二手房已经占据房产交易市场的主导地位，因此市场调整在二手房方面反应的最明显。五大城市中、高档二手商品房价格也全线下降，北京由4月中旬的近20000元/平方米回落至目前的18000元/平方米左右，上海由26000元/平方米以上回落至25000元/平方米左右，其他城市的价格均呈回落趋势，回落幅度在5%至6%。中国人民银行连续动用准备金率这个市场调节手段收缩商业银行的流动资金，使得商业银行的房贷业务出现较大幅度地下跌，从而影响了商业银行的盈利。

二、商业银行经营管理的对策建议

(一)正确看待房产新政，严格执行国家政策

商业银行要对房贷业务严格监督和管理，坚决执行新政。要识别各种形式的假一套房，严把信贷资金关口。要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。商业银行要将土地抵押贷款/价值比保持在较低水平并严格执行，必须确定借方股权资本的真实性，确保非房地产贷款不会转移到房地产行业。同时，商业银行也要区别对待消费目的购房和投资目的购房，一方面鼓励消费性购房，另一方面抑制投资性住房，应是未来政策改革的方向之一。

(二)积极采取应对措施，发掘新的赢利点

    商业银行要拓宽资金运用渠道，优化信贷资金结构，规范房地产信贷业务操作，提升风险内控水平。大力发展中间业务，如规范住房公积金贷款行为，将住房公积金贷款纳入房地产调控范畴之内；规范信托等非商业银行金融机构的房地产金融业务等。这样既满足存款客户的需求，又能增加商业银行的利润来源。

    (三)提高住房贷款风险管控能力

    纵观美国次贷危机可以看出，房价迅速上涨时，商业银行存在的信用风险和操作风险往往会被忽视。在我国住房按揭贷款中，虚假按揭以及信贷把关不严现象比较严重，使一些不符合条件的借款人较容易地得到贷款，这了形成我国商业银行业按揭贷款风险的源头之一。因此，在我国房地产市场风险不断积聚的情况下，商业银行业必须健全信贷运行预警机制和内部控制制度，提高住房贷款风险管控能力。

三、结论

    面对新一轮楼市调整政策的出台，商业银行不能从一时利益出发，而应该放眼长远，立足于防范房贷风险和促进房地产市场健康发展，严格按照国家的调控政策，加大对普通商品住房特别是中低价位、中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，实现房地产市场与商业银行的“双赢”。我国房地产行业对商业银行的信贷依赖度相当高，

参考文献:

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