论房价上涨的因素以及十二五期间房地产政策的分析

王亮亮    91290部队

摘要：本文对影响中国房价的因素和房产业蕴含的风险进行了分析，并对十二五期间房地产业政策提出了建议。

关键词：房价上涨 因素 风险 政策

长期以来，房地产业一直饱受争议：一方面，作为国民经济的支柱产业之一，房地产业对于中国经济的迅猛发展起到了极其重要的作用。而与此同时，不断高涨的房价，已然成为绝大部分城镇居民难以承受之重。2010年，从中央到地方针对不正常的房价上涨，祭出调控利器，暂时遏制了上涨的势头，，对于未来房价的走势，社会各界有各种各样的的猜测，本文认为推动房价上涨的因素依然长期存在，上涨趋势没有改变：

第一,  货币因素推动。从1979年至今，GDP增长92倍，广义货币增长705倍，从目前的趋势来看，广义货币供应量与GDP之间的比例在进一步加大。特别是2009年世界性经济危机爆发以来，为了应对危机，我国央行采取了极度宽松的货币政策，根据央行数据显示，截止2010年9月，广义货币余额已经达到了69.64万亿元，按照国家统计局发布的前三季度GDP达26.866万亿元计算，超发货币将近42.774万亿元。大量增发的货币推高了各种商品的价格，而房屋作为一种兼具投资保值属性的商品更是受到市场资金的热烈追捧，大量资金流入房地产市场，货币因素从需求和供给方面对房地产起到了巨大的推动作用，间接推高了房价。

第二，地方政府依赖土地财政。先看一组数据：2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增长70.4%。全国土地成交金额排行前20名的城市中，北京、上海、大连三个城市已进入“千亿俱乐部”，成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。国土资源部部长徐绍史表示，这反映出城市发展对土地的依赖有增无减，土地出让制度亟待进一步改革完善。北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安分析说，地方政府税收较少，但是承担着教育、交通、基础设施等任务，因此需要通过卖地收入平衡。房地产在众多城市产业结构中的支柱地位和作用仍无法忽视。

第三，城市化进程的推动。根据建设部公布的资料，目前我国现有城镇居民4.9亿人，到2020年，我国城市化水平将达到55%-60%，城镇居民将增长到8-8.5亿人，在此期间将有3-3.5亿新增城市人口需要解决住房问题，在未来十几年里，城市人口和城市面积都要增加一倍。市场上有强大的需求。但受土地供应的有限性，房屋建设、销售周期等因素的影响，房屋供应数量始终无法满足刚性需求。在这种局面下，房价始终缺乏下跌的动力。

过高的房价不仅让居民难以接受，加剧了社会矛盾，也给国家经济带来风险和隐患。“十二五”期间房地产业应从“保增长”转向“保民生”，在控制、防范和释放风险的前提下，力争进入一个平稳健康的发展期。我们认为政府可采取以下措施：

第一，采取稳健的财政和货币政策，回收流动性，抑制进一步的通货膨胀。这一轮房价上涨主要是货币泛滥，热钱、游资联合托起的。因此，要想稳定房价，首要任务是转变货币政策，抑制银行放贷冲动，跟踪市场上热钱、游资的动向，减弱市场对通胀压力的预期。银行可根据不同的购房种类和数量，实行差别化的贷款利率，如提高第二套及以上房屋的首付比例和贷款利率。利用税收工具，建立城市居民住房信息，适时征收房产税，遏制房地产投机行为。

第二，加大保障房建设，最近几年中国的房地产市场可谓“跛脚”前行，市场化过度发达，而政府却没有完成承担的责任，保障房建设总是“缺斤少两”。市场化与住房保障制度“两条腿”一起走路才是正道，企业负责市场化住房，政府负责低收入、中层收入的保障性住房和租赁房，理清政府和市场在住房领域的边界。同时还要加强对保障性住房的监督和管理，曾经有一些人利用监管漏洞钻空子骗取保障房，比如开豪车住经济适用房，经济适用房摇号舞弊等丑闻不断出现，不但破坏了社会的公平性，也损害了政府的公信力，因此要建立相应的监管机制，使保障性住房真正分配给有需要的家庭。

第三，加强对商品房市场的管理。近期住建部和国土部已经发布通知，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。若企业存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为、非法转让土地使用权等违法行为以及违背出让合同约定条件开发利用土地的行为，同样禁止拿地。在房屋销售环节，部分房地产开发公司采用捂盘，散布虚假信息等手段，进行自我炒作，造成市场恐慌，对于这种现象，政府有关部门应该规范房地产企业的销售行为，并且建立备案机制，将房屋销售的情况真实地向社会反映。对于有扰乱市场秩序，造成不良影响的企业，应该坚决处罚。

第四，健全房屋租赁市场让居民有更多选择。中国传统观念里人人有其屋的观念深深影响着老百姓的居住观念，但以目前社会发展的总体情况来看，让每个居民都买房显然是不现实的。近日，温家宝总理在澳门视察工作时给百姓支招：“:“如果真的买不到房,可以考虑先租的办法。” 而人民日报也撰文呼吁居民先租房后买房。由高层传递的声音来分析，国家将大力拓展房屋的租赁市场，并加大对廉租房和公租房的供应，让居民有更多的选择。同时应该对房屋租赁市场进行规范，对群组、乱涨价等扰乱租赁市场秩序的行为进行管理。

住房问题，是关系到国计民生的大问题，虽然目前国内的房地产市场面临着挑战，但同时也蕴藏着巨大的机遇，如果能理顺好更方面利益关系，切实落实国家调控政策，不急功近利，统筹规划、科学发展，那么就可以把压力变为动力，把挑战变成机遇。在“十一五”圆满结束，“十二五”即将开局的关键之年，展望未来，一个健康稳定的房地产市场是百姓的现实需要，也是国民经济蓬勃发展的重要动力，更是构建和谐社会的坚实基础。

参考文献：

[1] 黄小虎：《对我国房地产业的几点看法》 《红旗文稿》2009.18

[2] 许国萍.去年房地产市场交易量上升五成多[N].解放日报， 2010.01.14

[3] 易宪容.住房空置率之高说明啥？[N].人民日报海外版， 2010.07.09