东莞村镇非正规租赁住房研究

发布时间：2020-10-18 07:28

　　 当代我国的快速城市化进程带来了史无前例的住房挑战，也催生了一种遍及“城中村”和“小城镇”、充满争议的住房供给机制——村镇非正规租赁住房。无论从完善中国住房研究的学术角度还是为相关住房政策问题服务的现实角度，都有必要把握其特质，研判其发展能力及局限。论文选取了村镇非正规租赁住房发展最为自由充分的东莞为案例进行研究。 由于当代住房制度设计忽视了快速工业化城市化进程中租房需求的发展，宅基地制度、征地制度设置也不够合理，在城镇租赁住房供需失衡、村镇土地规管失控的背景下，村镇非正规租赁住房的产生可谓必然。在“世界工厂”东莞，数百万外来农民工直接流入当地村镇，其不断增长的住房需求仅凭工厂集体宿舍根本无法解决。应运而生的村镇非正规租赁住房，不但达成了相关各方的多赢，融入了东莞以外源外向型产业为支柱的发展模式，还在实践中发展出一套由村集体规划供地、农户建屋出租、二手房东承包经营、政府部门管理并征税的市场化供给机制，实现了从被动供给到主动供给，从机会主义到规范运作的蜕变。事实表明，这样一种供给机制无论在硬件还是软件方面都尽可能地迎合了以外来农民工为主的租客的需求特点，也不断提升着行业自身的专业化程度和效率。然而随着“民工荒”以来大环境的变化，村镇非正规租赁住房开始陷入过剩，各种问题也日益凸显：它对劳动密集型产业的路径依赖，派生的食利恶劳、藏污纳垢等社会积弊，以及对土地空间等资源的严重浪费，都阻碍着东莞的产业转型升级，透支着当地的可持续发展能力。 论文基于东莞案例认为：由于土地住房所有权高度分散，村镇非正规租赁住房具有激烈竞争的本性。只要政府能够有效管理营造良好竞争环境，它就能释放出强大的自发改进能力；但由于村民过度依赖以地生财而农民工消费能力意愿低下，它也隐含着供给过剩常态化的局限。本质上，相对安全的“村产权”使村镇非正规租赁住房有动力为租客提供比典型非法搭建好得多的居住条件；而失地村民以保障生计为底线的“小农性”意味着他们能接受比一般私房租赁经营者更低的租金水平。综合来看，村镇非正规租赁住房比公共住房更适合作为现阶段农民工住房的主要供给机制，但必须采取措施防治严重过剩。建议以适当方式将其纳入城乡规划进行控制，同时尽快取消集体宿舍配建制度，促进农民工市民化。
【学位单位】：清华大学
【学位级别】：博士
【学位年份】：2012
【中图分类】：F293.3
【文章目录】：
摘要
Abstract
第1章 绪论
    1.1 研究背景
        1.1.1 城市化、住房挑战与城乡二元体制
        1.1.2 泛滥的村民违规建房出租现象及其研究意义
    1.2 研究现状述评
        1.2.1 研究的若干视角
        1.2.2 研究的进展
        1.2.3 争论焦点：村民出租屋应予取代还是改良？
        1.2.4 破题关键：准确认识村民出租屋的发展能力和局限
        1.2.5 现有研究的不足
    1.3 相关理论准备及概念的提出
        1.3.1 非正规住房相关理论
        1.3.2 租赁住房相关理论
        1.3.3 “村镇非正规租赁住房”概念的提出
    1.4 研究内容与思路
        1.4.1 案例的选取：东莞
        1.4.2 研究目标及方法
        1.4.3 论文结构
第2章 村镇非正规租赁住房产生的宏观背景
    2.1 住房租赁需求的发展
        2.1.1 快速工业化城市化时期租房需求的剧增
        2.1.2 流动人口租房需求的长期化
    2.2 城镇住房租赁供给的局限
        2.2.1 公共住房的短缺
        2.2.2 私人租赁住房的缺陷
    2.3 村镇非正规租赁住房产生的制度环境
        2.3.1 宅基地制度的虚置
        2.3.2 征地制度对村民违规建房的刺激
    2.4 小结：村镇非正规租赁住房产生的必然性
第3章 东莞村镇非正规租赁住房的发展演进
    3.1 东莞发展模式及其住房问题
        3.1.1 以外源外向型产业为支柱的经济发展模式
        3.1.2 简政放权与村镇基层对招商引资的主导
        3.1.3 大量外来农民工涌入带来的住房压力
        3.1.4 工厂配建集体宿舍的局限
    3.2 村镇非正规租赁住房的兴起
        3.2.1 村镇余房出租的萌芽
        3.2.2 “筑巢引凤”与集体土地产权再整合的需要
        3.2.3 村集体对出租屋的庇护与多赢局面的开辟
        3.2.4 “出租屋”的建设狂潮
    3.3 村镇非正规租赁住房供给机制的成型
        3.3.1 “民工荒”“地荒”与出租屋规范化发展的要求
        3.3.2 出租屋管理制度的正式建立
        3.3.3 地方政府对出租屋产权的间接认可
        3.3.4 市场分工的深化和供给机制的成型
    3.4 小结：产权的不断强化与供给能力的迅速提升
第4章 东莞村镇非正规租赁住房的物质空间环境
    4.1 均质化、“半城半乡”的配套环境
        4.1.1 以村为单位的分散工业化城镇化
        4.1.2 村域内基本就业与生活服务设施配套的“小而全”
        4.1.3 镇域内用地布局仍显分散，综合服务功能接近城市水平
    4.2 强调职住紧凑的出租屋选址规划
        4.2.1 依附其他功能区块的分散式布局
        4.2.2 职住紧凑的选址理念及其在规划中的有序实现
    4.3 日益改进的建筑形式及内部设施
        4.3.1 概况
        4.3.2 早期的板间房（群租房）
        4.3.3 早期的联排平房大院
        4.3.4 中后期的宅基商住楼
    4.4 分档次、标准化的户型设计
        4.4.1 概况
        4.4.2 面向底层租客的基本单间
        4.4.3 面向工薪层租客的标准单间
        4.4.4 面向中高层租客的套间
    4.5 小结：市场主导下的居住物质空间环境发展
第5章 东莞村镇非正规住房租赁相关主体及其市场行为
    5.1 租赁相关主体的构成现状
        5.1.1 以外来农民工为主、日趋多元化的租客
        5.1.2 仍以本地村民为主体的业主
        5.1.3 迅速崛起的外来二手房东
    5.2 租赁相关主体的市场行为特征
        5.2.1 租客消费水平低且节制、消费选择多样化
        5.2.2 业主高度依赖出租收入，经营趋于专业化
        5.2.3 二手房东的专业化经营
    5.3 小结：供方对需求的依赖、迁就及其隐患
第6章 东莞村镇非正规租赁住房的租金水平与租赁关系
    6.1 宏观供需形势
        6.1.1 供大于求的常态化趋势
        6.1.2 过剩程度及状况差异
    6.2 租金水平
        6.2.1 租金的整体性下行与分层状况
        6.2.2 较强的可担负性
        6.2.3 日益压缩的利润空间
    6.3 租赁关系
        6.3.1 有利于业主自由处分的租制
        6.3.2 有利于租客稳定租住的现实
        6.3.3 朴素的租约形式与注重调解的纠纷处理机制
    6.4 小结：过剩常态化下有利住户的租金及租赁关系
第7章 东莞村镇非正规租赁住房的发展得失剖析
    7.1 历史贡献
        7.1.1 积极探索了农村工业化城市化进程中多方利益的平衡途径
        7.1.2 有效改善了农民工等低收入外来流动人口的居住条件
        7.1.3 切实提升了住房租赁业的专业化程度
    7.2 发展代价
        7.2.1 路径依赖过强，制约产业转型升级
        7.2.2 伴生食利恶劳、藏污纳垢等社会问题
        7.2.3 供给持续过剩，严重浪费土地空间等资源
    7.3 得失原因剖析
        7.3.1 村镇非正规土地住房市场的激烈竞争本性
        7.3.2 政府务实管理的积极影响
        7.3.3 食利阶层长期固化的消极后果
    7.4 小结：贡献巨大、代价沉重
第8章 结论与讨论
    8.1 案例展现的村镇非正规租赁住房发展能力与局限
        8.1.1 东莞案例的主要结论回顾
        8.1.2 良性竞争中的自发改进能力
        8.1.3 土地依赖下的供给过剩陷阱
    8.2 村镇非正规租赁住房特质的理论探讨
        8.2.1 中国特色，特在何处？
        8.2.2 相对安全的“村产权”（区别于典型非正规住房）
        8.2.3 村民业主的“小农性”（区别于典型私人租赁住房）
        8.2.4 最有利于进城人口的住房供给模式？
    8.3 进城人口住房政策的讨论与建议
        8.3.1 现阶段村镇非正规租赁住房更适合农民工
        8.3.2 以适当方式将村镇非正规租赁住房发展纳入城乡规划
        8.3.3 尽快取消集体宿舍配建制度，促进农民工市民化
    8.4 论文的不足与展望
参考文献
致谢
附录 A 10 个出租屋的登记信息统计分析
附录 B 东莞市出租屋管理法规摘录
个人简历、在学期间发表的学术论文与研究成果

【参考文献】

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本文编号：2846003