关于房地产企业借款费用资本化的探讨

庄美维    宁波正源会计师事务所有限公司

摘要：由于房地产开发企业资金运用收益率普遍高于社会平均资金运用收益率，所以利用债务资本筹集经营资金，运用财务杠杆创造股东财富最大化成为开发商的热衷。使房地产开发过程中的借款费用的会计处理问题尤其重要。本文就新会计准则在房地产企业借款费用资本化应用时的会计处理进行探讨。

关键词：房地产开发企业  借款费用  资本化  

　一、房地产企业借款费用会计处理的现状

为了增强企业会计报表的可比性，提高会计信息质量，财政部多次颁布法规规范借款费用的会计处理，财政部在2006年2月修订后颁布的《我国企业会计准则第17号——借款费用》（以下简称《新会计准则》），对规范借款费用的会计处理更具有实质性的意义，但房地产开发企业在具体操作过程中存在一些问题和不足。

1.资本化开始时点的提前性

房地产企业即使购置土地，并支付了大量资金，如果房屋的实体建造活动还没有开始，不应将其认为为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始（即不符合借款费用资本化的第3个条件），也就不应将土地使用权从无形资产科目转入开发成本科目。由于近几年来，取得土地使用权的价款占到房地产开发成本比重在30%至50%不等，有的可能更高。房地产企业购入土地后，会根据房地产市场变化的情况或其他原因延期一年半载后才实施项目工程，并自认为：为开发自己的产品而购置的土地，理应作为房屋开发成本中的土地成本，这样，支付土地款发生的借款费用自然成了借款费用资本化的对象，存在资本化开始时点的提前性。

2．在专用借款及一般借款规定的局限性

房地产企业在会计核算中为更准确计算开发成本，通常会在月末或季末按工程进度来估算开发成本。在计算专用借款费用时，会直接采用银行借款实际结算的利息费用与未动用利息的存息的差额作为资本化金额计入有关的开发成本。而计算一般借款利息资本化金额时，会采用上月末或季末的累计开发成本加权平均数超过专门借款的部分乘以所占用一般借款的资本化率来计算。而以上的累计开发成本已包含了预付工程款及其他预估数等，按此计算自然增大了资本化金额。另外如果同时涉及多个工程项目开发，，要计算占用一般借款的加权平均利率，同时又要计算累计支出加权平均数有较大的难度，如果选择最高或较高的资本化率，同样会增加资本化的金额。

3.对借款费用停止资本化时点的局限性

房地产开发企业会根据土地的规模、运营资金的实力、房屋的销售情况、房屋的类型、规划的限制等因素对一大块土地进行分期开发，等前期基本完成，再接着进行下一期的开发。而会计核算中可能会把同类型的房屋放在一起核算开发成本，开发成本归集资本化的时间会在全部房屋完工以后，这样也会造成资本化金额的增加。

房地产开发企业也会因销售方式的不同，形成不同的资本化时点。如采用预售方式的，只要房地产的开发产品建造到符合预售要求的程度，就可申请预售许可证，开始进行房屋的预售，而此时到可使用状态还有很长的建设时间，将使预售的房地产项目的资本化期间远短于现房销售的房地产项目，使预售房地产项目承担的借款费用更多地被费用化处理，所以将销售作为资本化停止的时间不符合会计惯例。如采用现房销售作为资本化停止的时点，又可能导致开发产品已达到可使用状态，却仍然对借款费用进行着资本化。所以无论在哪种情况下，以开发产品销售作为资本化停止的时间是很不合理的。

4.新准则在借款时间上规定的局限性

符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。其中"相当长时间"，是指为资产的购建或者生产所必需的时间，通常为1年以上（含1年）。如果某房地产企业受有关部门或单位委托建造几幢简易安置房而借入10个月的专门借款，根据新准则及指南的有关规定，其所发生的借款费用只能费用化，计入财务费用，就因为借款期限不到一年，相关借款费用不能资本化，不符合实质重于形式的原则。如果房地产开发企业人为延长建设期，使建设期达到一年，就可以达到借款费用资本化的目的。

对于借款费用的资本化，应颁布有关准则的实施细则，使实施细则及有关制度在不断完善中考虑到以下几点建议。

新会计准则对借款费用规定需同时满足下列三个条件的，才能开始资本化：资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。房地产企业购入土地时，其主要目的是用于房地产开发，其资产达到预定可使用或者可销售状态是开发后的房屋，而不是按土地目前的状况予以出售。在此需明确强调，只有在房屋实体建造活动开始时（前期工程开始时）才是土地款发生的借款费用资本化开始时点。另外，还需明确合理确定前期工程开始时点问题。由于前期工程开始时工作比较零乱，不可预见的情况时有发生，正常会出现短期的停工现象，可以明确如果连续停工未超过3个月，前期工程开始的时点不受影响。

2．增强借款费用资本化金额计算的可操作性

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。同时，对于所占用一般借款利息资本化金额的确定则需要与所购建或者生产的符合资本化条件的资产支出相挂购，即为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定。

3．合理确定借款费用资本化停止的时点

购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动实质上已经完成的，应当停止与该部分资产相关的借款费用的资本化。购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或者可对外销售的，应当在该资产整体完工时停止借款费用的资本化。对于房地产开发企业来说，如果可以选择将生产符合资本化条件的资产达到可使用或可销售状态时作为借款费用停止资本化的时点，那房地产开发企业有可能为了各种目的，选择符合资本化条件的资产达到可使用或可销售状态时来停止资本化，那将会使会计信息不具备可比性。应明确其停止资本化时点，可以以开发产品取得“竣工验收备案证明”的时点作为达到可使用状态作为停止资本化的时点，从而在一定程度上保证会计信息的真实、可靠，并且更具有可比性。

参考文献：

借款费用[M].北京:经济科学出版社，2001

借款费用[M].北京:经济科学出版社，2006

号——借款费用》应用指南[S].北京：中国财政经济出版社，2006

[4]财政部会计司.企业会计准则讲解[M].北京：人民出版社.2007

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