论我国养老地产发展的问题与对策

付俊  保利房地产（集团）股份有限公司

摘要：近年来，随着我国老龄化趋势明显，老年群体多样化的需求增加，养老地产已经成为新兴产业，广受社会关注。在我国，养老地产还处于起步阶段，虽然在养老地产投资主体多元化、经营模式多样化等方面有一定的探索，但还存在着产业链不完整、老年住宅研发缺失，市场供求关系错位等较多问题。面对养老地产未来发展，本文分别从政府、投资商、设计商的视角，提出了建议与对策。

关键词：老龄化社会；养老地产；问题与对策

养老地产是一种老年住宅产品，通过将养老服务与适老住宅产品开发相结合，将适合老年群体的生活、服务方式嵌入到房地产的规划、开发、运营和服务的全流程，为老年人提供一种健康、舒适、便捷的生活状态。作为一种产业与服务形态，养老地产在美国、日本等西方发达国家已经相对较为成熟，设计理念、运营模式、盈利规划等都已步入正轨。我国养老地产还处于起步期，虽然有所尝试，但还面临不少问题，需要各参与主体共同努力，加快我国养老地产发展。

一、我国养老地产的现状

近十年来，伴随着老龄化进程加快以及老年群体日益增长的多层次需求，中国养老地产业也迎来了发展的春天，取得了一定的成效。主要有：

一是持有经营模式。通过销售会员卡以及诸多增值服务的方式运营。此种模式的优势在于养老社区比较正宗、纯正，其核心竞争力在于专业的服务，有利于可持续性经营和品牌形象的沉淀。此类项目土地属性一般为政府相关部门比如民政部门划拨的养老社区用地；二是销售模式。采取销售模式的通常是从市场招拍挂公开出让渠道获取的70年产权的商品房建设用地，往往借鉴常规住宅开发的经验进行运作，只不过在前期规划和策划阶段，将适老化社区的产品设计理念和适用于老年人群体的核心配套和相关配套考虑进去，在销售阶段采用出售产权房方式，在整个社区形成居家养老的氛围。

二、我国养老地产发展存在的主要问题

在取得一定成绩的同时，从实际来看，我国养老地产发展仍处在初级阶段，与发达国家相比还有不小的差距。主要体现在：

根据专业研究机构统计分析，从市场需求看，我国居家养老，社区养老和机构养老大致呈现90：7：3的比例关系。从统计数据来看，居家和社区养老应是养老模式的主流，但从目前主流开发商的开发模式来看，仍较多偏重于机构养老的试点。这就使得老年人的养老需求与市场供应出现了明显的错位，说明目前开发商对于市场脉搏的把握还不够准确，也易导致市场资源配置的不合理。

加快与完善我国养老地产发展，需要政府、投资方、设计运营商等主体充分合作，共同推进，充分发挥各方的专长与力量，缺一不可。本部分拟分别从直接影响养老地产未来发展的各参与主体视角出发，立足国情，对今后我国养老地产事业提出一些建议。

一是要加快转变政府职能，减少行政干预，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，营造平等参与、公平竞争的市场环境，提供方便可及、价格合理的各类养老服务和产品，满足养老服务多样化、多层次需求，加强监督管理，提高服务质量和效率；

二是培育养老产业集群，形成规模效应。各地和相关行业部门要加强规划引导，在制定相关产业发展规划中，要扶持发展龙头企业，使一批龙头企业成为行业的资源整合者，带动一大批中小企业投身于养老产业集群，实施品牌战略，提高创新能力，注重优势互补，形成一批产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的产业集群。

三是要加大政策支持和执行力度，激发各类服务主体活力。创新服务供给方式，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，吸引更多民间资本，为社会力量举办养老机构提供便捷服务；完善土地供应政策，制定支持发展养老服务业的土地政策；完善税费优惠政策，研究对养老有关行政事业性收费给予减免；完善人才培养和就业政策，要支持高等院校和中等职业学校增设养老服务相关专业和课程，加快培养老年医学、康复、护理、营养、心理和社会工作等方面的专门人才。同时，要针对各项政策出台相应的配套措施与细则，促进政策落地。

一是明确适用范围。我们认为，从投资方的角度，居家、社区和机构养老三种模式中，居家养老是基础，是养老服务的主要内容；社区养老是居家养老的自然延伸，通过在社区生活中嵌入养老服务元素，形成覆盖其他社区功能的物业服务体系。机构养老是招牌，通过提供专业化的服务，提高品牌号召力和市场影响力。

从实际需求看，75岁以上的半自理或完全不能自理的老人，这类老人日常生活起居需要专人照顾，对专业的医疗护理要求较高，因此机构养老优势更加明显。而对大部分日常生活能够自理或者说年龄处于60岁至75岁之间的老人而言，更倾向于选择居家社区养老。如在社区中配套一定比例的适老化的住宅、符合标准的日间照料中心、老年人活动中心、为老人提供各类上门定制服务等，可兼顾老人居家生活和养老服务需求，而且对品牌开发商而言，居家社区养老具有投资少、人群覆盖面广的优势，更容易在短时间内树立公司的养老品牌。

二是深化机构养老经营模式。养老地产投资方来源较多，其本身并不一定具备较强的管理与服务能力。可行的方式是养老项目的所有权与经营管理权分离。资产不发生转移，养老机构所有前期投资由投资方承担，以一定的价格委托给专业养老服务机构进行经营，理清投资和运营的界限。同时，护理是打造机构养老产业链的核心环节，专业的长期的护理服务是机构养老区别于居家养老、社区福利院等其他社会养老形式的重要特征。此外，机构养老的选址应综合考虑城市的人口结构、人口数量、经济发展水平、项目位置等要素，单个机构养老项目不宜过大，避免贪大求全。

二是分解功能需求。在设计理念指导下，我们要对社区各功能进行细分，主要包括居住功能、生活休闲娱乐功能、医疗护理功能、服务功能、商业功能等，并明确各功能所对应的配套设施与服务。其中诊所、老年人餐厅应该是标配。

三是提高精细化程度。有研究数据统计，75岁以上的老年人群对护理的需求是60-75岁人群的2倍，是普通人群的3倍。根据老年人的身体和心理健康状况可将其分成四个阶段，不同的阶段有不同的需求，，这意味着我们在规划养老社区、提供养老服务时应充分考虑到老年群体需求的多样性、变动性。

人口老龄化已经成为我国社会治理无法回避的重要课题之一，如果对这种趋势缺乏必要和及时的反应、适应和调整，那么现代化的国家治理体系将是缺失的。

养老地产就是在老龄化社会背景下的重要应对举措。推进养老地产发展，既是国家、社会的迫切需要，也是企业的战略选择与社会担当。发展养老地产，关键是要尊重长者需求，遵循行业发展规律，创新思路，整合资源，形成合力，构建符合我国国情的养老地产模式。

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岁及以上老人占总人口一成多

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沈阳建筑大学学报（社会科学版），2013(4)