简论我国设立居住权制度的必要性分析

发布时间：2016-09-09 07:18

　　论文摘要 在主要的大陆法系国家，居住权作为物权在立法层面已予以制度化规定，我国由于立法层面的欠缺，居住权的适用出现了困境。设立居住权不仅有利于缓解严峻的养老问题，而且在保障弱者的相关权益、提高房屋的利用效率等方面具有积极意义，在我国设立居住权制度变得十分必要。

　　论文关键词 居住权 用益物权 租赁权

　　居住权产生于古罗马时期，此后各主要大陆法系国家均结合其自身国情在法典中规定该权利，作为大陆法色彩浓厚的我国由于种种原因却未予规定。随着的高速发展，国家政策方针的不断调整，公民的社会生活日益丰富，出现了很多新的社会问题，重设居住权显得十分必要。
　　（一）有利于缓解严峻养老问题
　　我国已经步入老龄化社会，随着时间推移，，我国将在未来的几十年内达到老龄化社会的顶峰。不可否认近些年我国的社会养老政策取得了一定成绩，但我国的养老将很长一段时间依然主要靠家庭承担。那么，在子女无力赡养的情况下，如何保障老人既有房屋居住又能筹得足够的资金。老人或许可以将房子出租，但出租房屋又受到寻找承租人等各种因素的限制，且一次性不得筹得更多房款。
　　居住权可以很好地解决该问题，在居住权制度的框架下，允许保留居住权的房屋买卖。拥有房屋的人年老时，可以附保留自己在世时居住权为条件的将房子办理抵押贷款或者出卖，受让方一次性支付全部房款或固定的分期支付贷款作为居住人的养老金。所以，居住权的设立一定程度上可以缓和社会养老负担。
　　（二）有利于保障弱者相关权益
　　居住权不仅可以保障进城农民“住有所居”，而且可以保障刚进入社会的大学生以及日益壮大的保姆群体的利益。
　　例如，近些年来，大量农村人口流入城市，在农民工为城市的发展做出贡献后，其想留在城市的愿望却被上涨的房价摧毁。留在城市的农村人在买不起房子的情况下，只能基于《合同法》租赁一个随时可能被房东赶出的居住场所，这不符合我国社会主义国家的性质。居住权制度可以在给予他们更有力的物权保障，租赁权无需登记，“买卖不破租赁”的诉讼成本较大，且承租人被赶出期间无家可归等间接损失也不是简单的诉讼可以补偿完整的。居住权作为一种需要登记才成设立的用益物权，其对抗所有权人及其善意第三人时将更有筹码。
　　（三）有利于提高房屋利用效率
　　我国人口众多，土地稀缺性和建筑成本的昂贵性，导致人地矛盾略显凸出。为了使公民“居有定所”，显然难以达到“人皆有房屋”的高度，故《物权法》应积极进行调整以满足公民的社会需求，并最大限度的挖掘房屋使用价值，以实现“物尽其用”的物权法立法目的。在调整非所有人利用房屋的时候有两种模式，分别是“租赁权模式”与“居住权模式”。二者各有利弊，租赁权适用于利用期限较短的情况下，相比租赁权来看，居住权更适用与利用期限较长的情况，其在“交易成本”与“交易安全”等方面都有着租赁权不可比拟的优越性，而我国仅仅在《合同法》中规定了“租赁权模式”显然是不能够最大限度的利用房屋的使用价值的。引入居住权能促进房屋使用价值的流通，从而提高房屋利用效益、保障房屋所有权人的利益。
　　（四）有利于摆脱司法实践困境
　　在司法实践中，因利用他人所有的房屋引起的纠纷层出不穷，各法院在审理该案件的时候标准不一。《婚姻法解释一》第二十七条规定，离婚时对生活困难的一方可提供房屋居住权或所有权的帮助，但我国包括《物权法》在内的民事法律却未规定相对应的居住权制度，这在逻辑上属于部门法间的衔接不当，且司法解释属于对法律的解释，不能创设物权。针对此类案件法院通常做出“可以暂住，直至再婚。”的判决，但此种“暂住权”的内涵本身模糊不清、性质飘忽不定、效力含糊不明，即便受到侵害也很难得到法律制度化的保障。
　　对于遗嘱设立居住权的，有的法院基于违反物权法定原则认定遗嘱的该部分无效，这种违背立遗嘱人真实意愿的处理方式不符合立法初衷；有的法院直接支持或者参照其他判决支持遗嘱有关居住权的内容，但涉嫌“法官造法”。作为成文法国家，法院是不能造法的，先判决不能为今后判决的直接依据。
　　所以，笔者认为应该设立居住权制度，明确其物权性质，为实践中有关居住权的案件提供法律支持，帮助司法机关摆脱困境，以实现定纷止争。
　　（五）有利于完善物权法立法不足
　　我国《物权法》采用严格的物权法定原则，导致原应属于用益物权的居住权被排除在物权体系之外而难以得到应得到的物权法上的保障，用益物权体系的不完整导致在司法实践出现了立法空白。近几年来隋彭生先生主张将居住权从物权转为单纯的债权，并辅之完备的社会保障制度，提出了“用益债权”这一新的概念将其进行理论上的归位和阐释，从而以实现“物权法定原则的债法补救”。 这种观点是十分具有创新性与前瞻性的，但是新的理论体系的构建是需要很时间进行探索的。所以与之相比较，直接借鉴传统大陆法系的立法经验，进行居住权制度立法更具可行性。

本文编号：111855