茂源新城房地产开发项目成本控制研究

第 1 章   绪论

1.1   研究背景

我国住房政策从福利分房政策到现在的房地产开发，商品房住宅的个人购买率发生了巨大变化，商品房已经成为人们的生活必需品，是年轻人们的刚性需求，是中产阶级的投资选择，也是部分改善居住条件、旧城改造人们的购买目标，种种情况使得我国房价在短短几年内，一路彪升。

1998～2002 年，中国的房地产业处在一个快速发展期，供求两旺，各大投资机构都想到房地产领域分一杯羹。商品房价格的波动，成为大家关注的焦点，高房价也成为刚性需求人们一生中的最大负担。为了稳定楼市、如让更多刚性需求的人可以买上房，房地产调控政策应运而生，同时也为房地产企业开辟了良性的运行机制。

连续几年的房产调控，房地产市场已经转冷，我国的房地产市场处于高速发展期，市场发育还不成熟，行为不规范，市场运行中存在着诸多风险与问题，例如开发企业征地手续不完备、开发方向市场偏离及企业管理不完善等问题逐渐暴露，房地产信贷紧缩政策的央行 121 号文件给房地产行业也带来了很多影响。

2014 年的房地产市场继续以冷收官，购房成交量、交易价格、开发投资均出现下滑。一二线城市大批的经济适用房投入市场、三四线城市商品房库存居高不下，商品房空置率高企。2015 年伊始，各地政府纷纷启动救市政策，四川某市为稳定住房消费出台 20 条措施，浙江某市更是采取对购房人下发补贴、优惠，对房企采取大力度税费减免。但从市场反应不难看出，这些政策的效果很有限。

我国 20 至 29 岁婚龄人口，作为第一购买力支撑着房地产市场的绝对刚需，调查限制此年龄人口数量在快速下降，而 15 至 64 岁的劳动生产力人口数量也在下滑。中国人现阶段的房子户均套数已经达到 1.03 套，从数据来看，房屋数量已经足够，虽存在着城市之间不平衡，但将已景批准仍未进行建设的住房一同计算的话，部分地区可达到 1.5 至 1.6。从国土部门的数据可发现，开发商未开工建设的土地与地方政府已经批准但还未卖给开发商的土地数量合计，已够数年库存，以现在土地出让的速度光卖地还足够卖两年。

房地产开发企业逐渐改变之前的大开发模式，一边加快销售回笼资金速度，一边转型优化自身制度、完善工作流程，进行有效的成本控制来寻求企业的出路，得到更高的利润回报。

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1.2   研究意义

随着房地产市场行为的不断规范和房企竞争的加剧，房地产暴利时代已然过去。对于竞争日益激烈的房地产市场，房地产企业必须优化自身成本管理模式，在土地获取、挂牌招标、项目定位、融资方式、管理手段等重要环节做好全面科学的系统分析，才能使企业经济效益最大化。其中项目的成本控制管理是各家企业需要重点研究的内容。

每个项目的开发都需要有完整的、具体的成本控制方法，针对开发项目的项目特点和可能影响项目成本的因素制定合理的目标成本和目标收益，强化产品的品质的意识，真正实现合理有效的项目开发成本控制。

本文主要从茂源新城房地产住宅项目的成本控制入手，根据本项目特点，详细地分析了项目一期从立项、设计、招投标、施工、竣工、销售等过程在成本控制方面存在的问题及原因，运用成本控制理论与方法，结合项目实际，针对上述问题找出有效的解决方案及措施，帮助企业在本项目的后续开发过程中，更好的达到成本控制的目的。

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第 2 章  茂源新城项目成本控制现状

2.1   项目总体设计及规划

2.1.1   项目简介

茂源新城项目地处市中心繁华街道，客户认知度高，交通便利、位置优势突出。总建筑面积近 10 万平方米，总投资 16 亿元，建筑密度 27%，绿化率 40%，由 20 栋 7 层、10 栋 15 层住宅、一个 200 平方米业主会所及 500 平米中心公园构成。项目共四期，计划 4 年完工，主要以多层为主，规划幼儿园用地面积 1500㎡ ，机动车车位 1000 个，总户数 2750 户。

茂源新城小区东起新开路、西至中心路、北起府前街、南至步行街。有多路的公交路线连接市内及城区各个区域，周边配套设施齐全，生活便利，包括重点中、小学校及购物中心，距离小区开车 10 分钟到达中心医院，为业主居住、医疗及子女教育提供良好的保障。

2.1.2   项目成本控制组织及责任

建筑施工企业的核心任务是项目工程的安全施工，而做好管理工作是最主要的任务之一，管理工作需要为工程施工做好一切准备，保证工程的顺利实施。其中，项目工程控制是重要的管理工作，这必须以企业管理总体目标为基准。对于茂源新城项目的项目管理，企业在实施项目管理控制中积极探索将二者很好的结合起来，通过两个层面加强对项目控制的规范运行。

第一个层面是项目的执行，这是外在实施项目正常运行的机构，通常是施工现场项目部，负责对项目施工的所有管理任务；第二个层面是企业管理层面，这是为外部工程提供全面指导工作的机构，负责做好项目实施的后勤保障服务，其主体涉及企业内部相关各职能部门。

1.建立和完善项目成本控制体系

对于施工企业，通常在现场施工管理中采取项目经理负责制，项目经理是全面负责施工的第一责任人。对内代表施工企业负责项目“三控”的执行，并主要对成本进行控制。在执行的时候，按照成本管理体系的要求，所涉及的任何部门与成员都要包含进来严格管理，这主要是任何一个环节都可能对成本控制构成漏洞，因此，为确保成本能控制在有效范围内，需要每个员工的积极参与控制。

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2.2   不同阶段项目成本控制内容与措施

2.2.1   前期规划阶段成本控制

在决定与选择投资项目方案时，项目投资决策是其中重要环节，是主要通过技术经济论证拟建项目是否可行与必要，并且利用技术经济比较各种建设方案，最终得出结论并决策的一个过程。正确的项目决策有利于项目建设的成功，同时对投资效果与工程造价高低也有有利影响。

（1）项目前期阶段成本控制的重点 项目前期阶段被限制于很多政策法规，缺乏一定灵活度，主要目的是在不违反国家法规规定的前提下尽可能减少公司费用支出。茂源新城项目前期规划阶段成本控制重点内容主要包括土地信息获取、经济预算编制、开发形式确认三个方面，具体内容见附表 1。

（2）项目前期阶段的成本控制措施

1）组织专业人员，从经济、技术的角度对拟建项目是否可行与必要进行分析，全面评价拟建项目的资源条件、工程技术、建设规模等是否客观、可靠、真实，最终做出投资决策，整个过程的目标是有效控制工程造价。

2）在进行投资经济测算编制时，要综合考虑施工过程中可能产生的意外状况还有对工程造价有不利影响的因素，并最大可能的保证真实有效性与准确性，最终达到投资估算有效控制项目总投资的目的。

3）目标成本制定及调整：通过项目经济测算，确定项目目标成本利润，在施工图纸设计与方案设计等阶段，依据工程建设历史经验数据、市场价格以及设计深度等因素，并与销售市场预测状况和项目市场定位相结合，在持续的修正调整后尽快建立合理、经济的成本控制。 4）部门协作与责任成本制定：通过项目经济测算，确定项目目标成本利润，从新项目初始阶段即可依据各项指标，早日确定成本控制目标并将其分解成具体可控制的各项成本指标，将责任具体落实到各个部门。 

（3）项目前期阶段的成本控制方法

1）可确定单价的固定成本及可确定费率的固定成本，由各费率相关部门收集信息按月汇总进入公司成本信息库，发生调整及时通报。

2）有国家规定收费标准的可变成本，由各费率相关部门收集信息按月汇总进入公司成本信息库，作为成本控制上限。其它可变成本，加强市场类似工程信息的收集进入公司成本信息库，在设计阶段作为重点控制环节。

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第 3 章   茂源新城项目成本控制问题及原因...............16

3.1   前期规划阶段问题及原因............16

3.2   项目设计阶段问题及原因.............17

第 4 章   茂源新城项目成本控制措施..............20

4.1   采用现代化成本控制模式.....................20

 4 章   茂源新城项目成本控制措施

4.1   采用现代化成本控制模式

根据茂源新城项目成本控制的特点，本人认为可以按照工程的进展情况建立相应的控制模式，具体如图 4.1 所示

4.1.1   前馈控制

前馈控制通常是指在项目开始施工前的筹划阶段，从成本控制角度考虑，确定一个最佳的施工成本控制方案，并将其应用到项目实施过程中的每个环节，以此来监督后期的施工经济活动，避免由于未来的不确定性导致成本时滞情况的发生，给企业造成经济损失。

（1）优化施工方案，改善成本结构

编制施工方案施一般要考虑四个方面的内容：一是确定施工方法；二是选择机械设备；三是安排施工任务顺序；四是做好整体施工的组织。合理的施工方案可以避免施工中的随意调整与更改，避免成本的额外支出，防范成本超预算。根据通常的经验，一个项目施工中，成本主要由三部分构成，其中结构成本占到 60%左右，，施工工艺占到 35%左右，剩下的 5%为管理成本。一般的，结构成本是设计阶段所确定的，是组成项目实体的材料消耗，原则是不能再减少，也不需要调整。而施工工艺成本与施工方案有关，可调整的范围较大，具有很大的成本弹性，项目管理人员与技术人员在确定施工方案施要考虑项目施工的实际情况，其发挥的余地较大，但是对成本控制有很大的影响，一个好的施工方案体现的是技术人员的技术应用能力，也体现了施工成本在工艺上的合理布局，而一个较差的施工方案所带来的成本失控很难从施工过程中进行弥补。因此，做好成本控制与施工方案的合理选择，需要技术人员等合理选择施工技术、不断优化施工方案，严格按照设计图纸与相关的技术资料，认真研究作业的组织形式、生产资料的配备、施工组织的安排等，尽量在技术方面实现成本的有效控制。

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结论

房地产开发的成本管理，是一个全过程的管理，涵盖了项目各个环节。本文以茂源新城项目为研究对象，对其在建设过程中的成本控制情况进行深入的研究和分析，并针对其成本控制中存在的问题进一步提出有针对性的改进措施和建议。论文的主要研究成果如下：

一是茂源新城项目在建设过程中重视成本控制管理，通过全过程控制将项目成本控制和企业管理很好的结合起来。茂源新城项目将整个项目成本控制划分为前期规划阶段、设计阶段、施工阶段和项目结算阶段，对不同阶段的控制重点和控制内容进行研究，并确定了具体控制措施。

二是茂源新城项目全过程成本控制提高了企业的综合竞争能力和风险抵抗能力，提高了企业的效益。但与此同时，在成本控制过程中企业也遇到了一些难题。比如在前期规划阶段立项资料不全、投资成本估算不合理、财务管理人才缺乏、经济测算不全面；在设计阶段设计合同不全面、招投标管理不完善、未进行设计方案的选择和比较、未进行有效的造价限额控制；在施工阶段和项目结算阶段人员管理混乱、设计变更随意性强、无特殊季节施工保护文件、材料采购不规范等。

三是针对茂源新城项目成本控制中出现的问题，本文认为企业可以采用现代化成本控制模式通过前馈控制、同期控制和反馈控制来实现对项目成本控制的实时监管；通过人机环料法五因素控制法加强对项目成本构成要素的管理；通过重构项目成本控制组织体为项目成本控制的实施提供组织保障；通过建立完善项目施工成本控制体系、建立项目成本管理责任制、加强对施工项目全过程控制等措施提高企业的项目成本控制水平和能力。

参考文献（略）