论“小产权房”存在的法律问题和改革路径

发布时间：2017-04-29 12:20

  本文关键词：论“小产权房”存在的法律问题和改革路径，由笔耕文化传播整理发布。

【摘要】：2007年以来，我国房价的“冲刺性”上涨使人们买房的压力越来越大，高房价与低收入的强烈对比使得“小产权房”以低廉价格的绝对优势趁势而入。虽然“小产权房”的出现在一定程度上缓解了我国中低收入人群的住房压力，但是其不符合我国现行的法律规定，存在诸多法律风险。近年来，理论界一直在探讨研究，解决“小产权房”问题的根本是要解决我国城乡二元土地制度，同时对于已经建好的“小产权房”应当采取分类解决，以更好的保护当事人权益，保证社会和谐稳定。本文将分四个部分来论述“小产权房”存在的法律问题和改革路径。 第一部分是“小产权房”概述，首先简述“小产权房”的含义并且与“大产权房”做了对比。按照“小产权房”使用的土地性质将其进行分类。其次详细阐述了“小产权房”的现状，更直观的展现出“小产权房”的问题所在。 第二部分论述“小产权房”产生的背景和成因。分为政治原因、法律原因和社会原因。文中重点讨论了政府的政策失误是造成我国房地产市场中诸多问题的关键，也详细的论述“小产权房”之所以快速萌生与我国法律的失范以及《土地管理法》与《宪法》、《土地管理法》与《农村土地承包法》、《物权法》之间存在冲突是密不可分的。“小产权房”的快速增长不是偶然的是由我国国情及各种社会原因促成的。这种现象反映出了很多社会问题，比如人们对住房的渴望以及农民希望增加收入的愿望。这三大原因相互作用是“小产权房”产生的真正原因。 第三部分论述“小产权房”存在的法律问题。首先谈到“小产权房”不符合物权平等保护原则。村集体土地所有权和国家土地所有权，同样是土地所有权，只不过所有权主体不同而已，前者是农民集体所有，后者是国家所有，所有权属性没有区别。应当受到平等的保护。一并论述了“小产权房”不能取得房屋产权证、无法办理抵押、无法得到征地拆迁补偿的原因。其次重点论述了“小产权房”合同效力问题，得出结论合同主体不同导致适用法律法规的不同，按照三种情况划分，合同是否有效也不一样。最后阐述“小产权房”产生的继承、遗赠和赠与的问题以及登记、流转的问题。 第四部分，在前三个部分的基础上提出“小产权房”的改革途径。小产权房”之所以如此畅销和我国的土地制度是密不可分的，所以针对这些问题，，我国农村集体土地所有制必须要做出调整；同时必须认清完善“小产权房”的相关法律制度，这是解决“小产权房”问题的关键；健全商品房供应机制和房地产市场，控制房价合理回归，预防房价大起大落，维护房地产市场的健康平稳发展。最后论述了建立分类处理小产权房机制。应当区分情况处理，绝不能一概而论。这部分也是本文的创新之处。解决“小产权房”的问题已经迫在眉睫，必须遏制其发展的速度，尽快确定解决方案，时间拖得越久社会成本将会越大。
【关键词】：小产权房 集体土地 法律风险 问题 解决途径
【学位授予单位】：云南财经大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2014
【分类号】：D923.2;D922.1812
【目录】：

• 中文摘要3-5
• Abstract5-9
• 引言9-10
• 一、 小产权房概念与特征10-16
• （一） 小产权房的概念10
• （二） 小产权房的特征10-13
• 1. 集体土地上建设的房屋10-11
• 2. 没有办理合法的规划和报建手续11
• 3. 价格优势明显11-12
• 4. 出卖人身份特定12
• 5. 产权性质不具有合法性12
• 6. 法律风险大12-13
• （三） 小产权房的现状13-16
• 1. 规模大且影响范围广13
• 2. 法律依据不足各方利益无保障13-15
• 3. 小产权房涉及诸多法律问题处理难度大15-16
• 二、 小产权房产生的背景和成因16-20
• （一） 小产权房产生的背景16-17
• （二） 小产权房产生的原因17-20
• 1. 政治原因17
• 2. 法律原因17-18
• 3. 社会原因18-20
• 三、 小产权房存在的法律问题20-25
• （一） 物权保护问题20-22
• 1. 不符合物权平等保护原则20-21
• 2. 无法取得房屋产权证21
• 3. 无法办理抵押21-22
• 4. 无法得到征地和拆迁补偿22
• （二） 合同效力问题22-25
• 1. 小产权房在集体经济组织成员之间的转让被认定为合法有效情形22-23
• 2. 本集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间小产权房买卖合同认定为无效情形23-24
• 3. 关于农村房屋转让给城镇居民有效的例外情形24-25
• 四、 小产权房改革路径分析25-36
• （一） 小产权房改革的原则25-26
• 1. 维护国家利益，兼顾集体和个人利益原则25
• 2. 维护农民利益原则25-26
• 3. 考虑购房者利益原则26
• 4. 不拆除小产权房原则26
• （二） 小产权房改革的路径分析26-36
• 1. 改革和完善我国农村集体土地所有制制度26-28
• 2. 完善农村集体土地补偿制度28-30
• 3. 完善农村土地流转制度30-32
• 4. 分类解决存量小产权房32-36
• 结语36-37
• 参考文献37-39
• 致谢39

  本文关键词：论“小产权房”存在的法律问题和改革路径，由笔耕文化传播整理发布。

本文编号：334851