中小城市房地产宏观调控失灵原因及对策分析

摘要：房地产行业是一项关系国计民生的重要行业，房地产调控除了市场经济杠杆自动调控之外，还特别需要国家机构进行有力度的宏观调控。特别是在近年来我国房地产业持续高温之下，有效的宏观调控就显得尤为重要。

关键词：中小城市；房地产市场；宏观调控

近年来我国房地产业持续高温，房价高居不下，严重超出普通民众的购买力，扰乱了市场经济的正常秩序，引起一系列的社会问题，影响了社会秩序和国家安定。近年来，国家也相应地出台了一系列的房地产调控措施，以期将房价拉回到正常的轨道上来，实现居者有其屋的基本生活保障，，虽然取得了一定的成效，但是效果不甚明显。特别是在宏观调控之下，一线大城市房价放缓上涨，而二三线中小城市的房价却急剧飙升。本文就中小城市房地产宏观调控失灵的原因进行分析，并提出相应的对策。

一、中小城市房地产宏观调控失灵的原因分析

1、地方政府的自利行为

2、房地产企业丰厚利润驱使

房地产利润丰厚，即便是国家出台诸多严格的调控政策，他们仍然不会降价或是退出市场。上有政策下有对策，一方面房地产企业通过放缓开发脚步的方式来囤地囤房，减少市场供应量，在政策稍微宽松的时刻让产品大批上市，造成哄抢现象，从而趁机哄抬房价。不仅规避了自身利益风险，还实现了炒高房价，获得最大利益。另一方面，不少房地产企业与地方政府的关系复杂，一些政府高层甚至就是房地产企业的高层，在触动自身利益的时刻，他们必然会通过灰色公关方式阻碍地方政府宏观调控政策的执行。

3、商业银行利润最大化追求

商业银行是以盈利为根本原则的，追求利润的最大化是其目标。而房地产行业是个资金高度密集型的行业，对信贷资金有很强的依赖性。房地产企业通过银行信贷，筹集资金进行项目开发；购房者通过银行信贷形成实际购买。强大的信贷需求成为房地产业强而有力的支撑，银行通过配置信贷资源从而获取经营利润。虽然国家实行了一系列从紧的货币信贷政策，多次提高法定存款准备金率、提高贷款利率，但是依然抵挡不住利益驱使的强大力量，商业银行面对信贷权限不足的局面，为了达到利润的增长，于是加大对个人住房贷款的放款量，导致了宏观调控与微观经营之间的矛盾。

二、中小城市房地产宏观调控的策略

1、完善调控体系

首先，政府在制定宏观调控政策时，是切实依据现实的市场环境，作出准确的判断，制定的调控政策要具有明确的目的性、持续性、完整性、可操作性，根据城市化进程的不同阶段实施区别化的调控政策。其次，要建立健全的问责机制，将权力和责任细化，加强宏观调控政策的执行力。第三，建立健全的法律法规体系，建立有效的监控系统，引导和规范房地产市场的秩序。第四，促进二手房交易市场的完善发展，改善供需压力。

2、加大调控执行力度

宏观调控的具体执行在于当地政府，建构和谐的中央与地市级政府关系，规范各级政府的行为，有利于房地产宏观政策的执行。各级政府责权利要明晰，并使责权利保持一致性，建立明确的问责机制。另外要加强对房地产企业的监管，建立健全的房地产开发经营管理程序，加强开发建设过程的监督管理，对于不符合规划控制要求的项目，不得发放规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。此外还要加强商业银行对宏观调控政策的执行力度，商业银行要严格根据法律法规，加大对房地产开发贷款和个人购房贷款的资格审查力度，切实加强房地产开发贷款管理和房屋销售贷款管理，预防金融风险。

3、加强监督力度

加强房地产市场信息化建设，完善信息披露制度，提高透明度。一方面通过对住建部、国土资源局、统计局等部门的信息资源整合，建立房地产市场信息系统和预警预报体系，形成统一的信息发布平台，及时向社会公布土地供应情况、价格指数、商品房供应情况、保障性住房建设情况等，从而提高政府信息的权威性和公信力，提高市场信息的透明度，稳定社会预期。另一方面要坚持正确的舆论导向，积极宣传中央宏观调控政策，适时曝光违规案例查处情况。

三、结语

房地产调控是一项长期而艰巨的任务，应该把宏观调控和微观调控结合起来，切实根据实际情况，及时调整调控目标和手段，有效控制房价过高过快上涨，维护房地产行业健康良性发展。

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