人民币汇率波动对中国房地产市场价格的影响

发布时间：2015-03-08 17:47

张晨     南京理工大学

魏素军   河北汉光重工有限责任公司

穆恒     南京理工大学

摘要：人民币持续升值、房地产市场价格的持续上涨已经成为今年中国最热门的话题之一。这两者之间是否存在着某种内在的联系？这种联系是正面的联系还是负面的联系？本文通过回顾我国人民币汇率及房地产市场价格的相关情况，结合从1998年至2010年以来的相关数据，使用ADF单位根检验、协整模型、格兰杰因果检验等方法对人民币汇率波动与我国房地产市场价格的关系进行实证分析。实证分析的结果表明：人民币汇率对我国房地产市场价格有着实际影响，两者存在着正相关的关系，人民币升值会导致我国房地产市场价格上涨。

关键词：人民币汇率；房地产市场价格；格兰杰因果检验；协整检验

研究背景

近年来，我国经济的对外开放程度随着我国改革开放的不断深入而不断提高，我国经济的对外依存度也随之逐渐提高。面对这样的复杂的全球化的经济环境，我国原有的人民币汇率制度已然无法从容应对，这就意味着我国需要不断完善现存的人民币汇率制度以适应世界经济的快速发展。因此，自2005年7月21日，我国开始施行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。自此，人民币汇率就开始呈现出不断升高的状态，截至2011年2月15日，人民币对美元汇率中间价为1美元兑换人民币6．5929元，累计升值达到20．35％。与此同时我国的房地产市场也呈现出了持续升温的态势，房地产市场价格一路飙升。由我国发改委所发布的消息显示：在2010年，我国七十个大中城市房屋销售价格同比上涨了6．4％。尤其是在北京、上海、南京这样的大城市，房价飙升的程度更是令人惊讶：北京，2010年房屋销售价格同比上涨了6．3％；上海同比上涨了2．2％；南京同比上涨了1．2％。面对如此不可思议的涨幅，近期在网上出现了这样的评论︰现如今在北京、上海、南京这样的城市买半平米的房子可以去新马泰旅游一圈；买一平米可以去欧洲十国兜一圈；如此兜兜转转个大半年，大概才会消费掉一个厨房。由此可见，北京、上海、南京这样的大城市的房价的确是贵得让人咂舌。在20世纪90年代初世界银行专家来华进行房改研究时，提出了房价收入比达到或超过12倍时需要谨慎。所谓的“收入房价比”，是指一个城市的平均房价与每户居民的平均年收入之比。世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4至6倍之间较为合适。而北京、上海的房价收入比早在几年前就达到12以上，以南京市2009年的房价与居民平均年收入来看，恐怕也早已超过了这个警戒线了。对于这种现象，我国政府应该予以高度重视，及时的分析解决好相关问题。

回顾历史，我们可以发现，我国现在从人民币的升值到我国房地产市场价格的上升，我国此时的经济现象与1985年日元升值时候的日本以及新台币升值时候的台湾是如此惊人的相似。那么，，人民币的升值与我国房地产市场价格的上涨是否存在着某种的联系？如果两者之间存在着某种联系，那么，这种联系是否是必然的？如果是必然的，人民币汇率的波动对我国房地产市场价格又会有着怎样的影响？是正面的还是负面的？如果是负面的，我国应该采取哪些措施对其进行防治？

 

文献综述

崔玉平在《汇率、外资对房价上升的影响效应——理论与实证研究》一文中从理论上探讨了汇率对房地产市场价格的影响；同时结合了从1988年到2005年之间的相关数据，运用相关性检验、格兰杰因果检验和回归估计分析等模型得到了“汇率、外资、利率和房价”这四者之间的关系，其分析结果发现汇率、外资对房地产市场价格的上涨有着明显的影响且其影响的程度较深。

    张秀智、吴晓光在《从中国房地产现状看人民币升值速度与幅度》一文中通过对日元和新台币的升值与房地产市场价格的上涨之间的关系进行分析，其结果说明汇率的波动对房地产市场价格是有着显著的影响的，作者在文中同时分析研究了在人民币持续升值以及国外游资大量涌入我国的情况下我国房地产市场价格的波动情况，并且研究了人民币持续升值以及国外游资大量涌入和我国房地产市场价格这两者之间的关系，指出人民币的持续升值以及国外游资大量涌入我国房地产市场，已经导致投机行为在我国房地产市场的频繁出现，若这种现象不加以控制必将危害我国房地产市场。

      周京奎在《利率、汇率调整对房价的影响——基于理论与经验的研究》一文中运用有关模型,结合了我国十二个城市的相关数据，对汇率、利率的调整对我国房地产市场价格的影响进行了实证分析。其实证分析的结果表明房地产的市场价格与汇率呈现出正相关的关系，即房地产市场价格会随着汇率的贬值而上涨。

Norman G．Miler、Michael A Sklarz和Nicholas Ordway通过运用相关模型对关于日元汇率与美国檀香山的房价的数据进行分析研究,其结果发现日元对美元汇率每上升10％，檀香山的房价则会随之上涨约27％，这就说明汇率与房地产的市场价格之间存在着正相关的关系。

 

指标选择与数据说明

本文的研究目的主要是分析研究人民币的升值与我国房地产市场价格的上涨是否存在着某种的联系？这种联系是否是必然的？如果是必然的，人民币汇率的波动对我国房地产市场价格又会有着怎样的影响？是正面的还是负面的？因此本文将采用1998年至2010年之间的数据对房地产市场价格、人民币汇率、通货膨胀率(INF)以及城镇居民人均可支配收入(DPISA)四个变量进行分析研究。本文将运用Eviews5．0软件对房地产市场价格、人民币汇率、通货膨胀率(INF)以及城镇居民人均可支配收入(DPISA)这四个变量的相关数据进行实证分析研究。其中房地产市场价格将采用房地产价格指数(HP)来表示、人民币汇率将用人民币实际有效汇率指数(REER)来表示。以上数据中的通货膨胀率以及城镇居民可支配收入均来源于国家统计局的1998年至2009年的《中国统计年鉴》以及2010年中国统计局相关统计数据表，人民币实际有效汇率指数以及房地产市场价格则来源于和讯网。

 

单位根检验

单位根检验法对时间序列进行检验。同时，为了避免可能会遇到的潜在的异方差问题，我们首先对所选定的四个变量HP、REER、INF、DPISA进行自然对数变换。由此，可以得到lnHP、lnREER、lnINF、lnDPISA这四个新的变量（经过自然对数变换的四个变量之间的协整关系和格兰杰因果关系是不会有所改变的）。以下表1是对这四个变量的单位根检验的结果：

表1：各变量的ADF检验结果

变量

水平值检验结果

一阶差分检验结果

统计量

临界值5%

是否平稳

统计量

临界值5%

是否平稳

lnDPISA

-2.5906

-3.6481

否

-3.2397

-3.0247

是

lnHP

-1.7691

-3.6715

否

-2.1658

-1.9580

是

lnREER

-1.5204

-3.6675

否

-3.0463

-3.0106

是

lnINF

-1.0396

-3.6541

否

-3.3874

-3.0063

是

 

、

 

协整检验

、就是运用Johansen协整检验法对数列进行检验的结果：

 

表2：协整关系检验结果

原假设

迹统计量

 

临界值

最大特征值

临界值

协整方程数

没有

53.3097

47.8626

0.0091

31.8400

27.5825

0.00097

至多一个

21.4684

29.8043

0.3238

14.3786

21.1329

0.3263

至多两个

7.0901

15.4902

0.5547

5.1099

14.2573

0.7296

至多三个

1.9783

3.8379

0.1546

1.9803

3.8435

0.1602

 

由Johansen协整检验的检验结果可知：在临界值5%的显著性水平下，迹统计量53.3097>47.8626，表明此时拒绝没有协整方程这一原假设，这就表明变量间至少要存在一个协整关系。又因为21.4684<29.8043，这就表示在5%的显著性水平下变量间存在并且最多只能存在一个协整关系。因此，在5%的显著性水平下房地产市场价格、城镇居民人均可支配收入、人民币实际有效汇率和通货膨胀这四个变量间存在着一个协整方程，这四个变量间的长期协整关系可以表示为以下协整方程：

lnHP=-46．3301–0．1147lnDPISA+9．4203lnINF+1．8099lnREER

．4011)    (6．8407)     (3．6894)

，我国的房地产市场价格就会相应的上升

格兰杰因果检验

   由于格兰杰因果检验有时会对滞后期长度的选择很敏感，不同的滞后期可能会使因果格兰杰检验的结果完全不同。因此，在对房地产市场价格、城镇居民人均可支配收入、人民币实际有效汇率和通货膨胀这四个变量两两之间进行格兰杰因果检验时，首先要选择各个变量的最优滞后阶数，根据AIC信息规则以及SC信息规则最后确定最优滞后阶数为2。

 

表2：格兰杰因果检验结果

零假设

值

P值

零假设

值

P值

lnHP不是lnREER变化的原因

0．0791

0．9579

lnINF不是lnHP变化的原因

5．9967

0．0409

lnREER不是lnHP变化的原因

10．1780

0．0604

lnHP不是lnINF变化的原因

5．1369

0．0764

lnDPISA不是lnHP变化的原因

0．5734

0．7485

lnHP不是lnDPISA变化的原因

0．3410

0．8431

 

由格兰杰因果检验结果可以知道：在5％的显著水平下，我国房地产市场价格不是城镇居民人均可支配收入的格兰杰成因，城镇居民人均可支配收入也不是房地产市场价格的格兰杰成因，这两者之间不具有格兰杰因果关系，这就说明我国房地产市场价格的波动与居民可支配收入关系不大，城镇居民人均可支配收入不是我国的房地产市场价格的波动的主要原因，房地产市场价格的变动主要是受到了除收入以外的因素的影响。由格兰杰因果检验结果可知，人民币实际有效汇率是房地产市场价格变化的格兰杰成因，而房地产市场价格却不是人民币实际有效汇率的格兰杰成因，两者间存在着单向因果关系。这就说明人民币实际有效汇率是我国房地产市场价格的一个重要的影响因素，人民币汇率波动会对我国房地产市场价格产生重要的影响。

 

 

通过实证研究所的出的结论，我们可以得出以下几点建议：

第二，加强对国际游资的监管。自人民币升值以来，大量的国际游资不断涌入我国，其中很大一部分进入了我国的房地产市场，这些国际游资在我国的房地产市场进行了大量的投机行为，这是我国房地产市场价格上涨的一个重要因素。我国应该加强对国际游资的管理，提高其进入我国市场的门槛，同时对其在我国房地产市场的流动进行严格的监管，防止过多的国际游资进入房地产市场。

第三，加强对金融业的管理。房地产开发的资金很大一部分要依靠银行的贷款支持，虽然现阶段房地产是我国支柱型产业，但是我们同样要控制对其资金的投入。我国应该对银行业给予房地产业的资金投放进行合理的引导，建立完善的房地产金融体系，规避房地产金融风险。

第四，加强对我国房地产市场价格的管理，遏制高位房价，从而限制开发商的高额利润。当前，我国的房地产市场价格并没有被纳入价格管理的范围，我国应该尽快将其纳入价格管理的范围，对房地产商的开发成本进行严格的监控，从而削减房地产开发商的超额利润，控制我国房地产市场价格疯狂上涨的状态。

[1] 赵海成．《我国货币汇率与房地产关系跟踪研究》[J]．东岳论坛．2004，6：59–63．

[2] 崔玉平．《汇率、外资对房价上升的影响效应——理论与实证研究》[J]．中国房地产金

融．2007．6︰24–27．

[3] 张秀智，吴晓光．《从中国房地产现状看人民币升值速度与幅度》[J]．中国房地产金融．2006．9：5–8．

[4] 周京奎．《利率、汇率调整对房价的影响——基于理论与经验的研究》[J]．金融理论与实践．2006．12：3–6．

[5]Norman G Miller，Michael A Sklarz，Nicholas Ordway．Japaness purchases，exchange rates，and speculation in residential real estate markets[J]．Journal of Research，American Real Estate Society，1988．3（3）：39–49．

本文编号：16964