新世纪我国房价快速上涨的制度成因分析

李静      浙江大学管理学院

摘要：随着房地产市场化改革以及国家一系列政策和制度的出台，房价经历了快速的向上攀升的阶段，房价高涨引起了广泛关注。文章探讨了引起我国房价快速上涨的制度成因，分税制度、土地储备制度、招拍挂制度和商品房预售制的出台，综合作用抬高了房价。认清房价上涨的制度成因，对于政府加强房地产行业宏观调控，引导房地产行业健康可持续的发展具有现实意义。

关键词：房地产；房价；制度成因

我国于1978年拉开房地产市场化改革的帷幕，于1998年加快房地产市场化改革进程，在此过程中，房地产价格快速攀升。房价地价的快速上涨，一方面彰显了我国房地产业的快速发展，另一方面也引发了诸多社会担忧。

为此，国家不断出台诸如“国八条”等宏观调控政策，试图稳定房价，但收效甚微，甚至出现部分城市房价“越调越高”的现象。就此现象背后的原因，各界分歧较大，代表性的观点有成本推动论、投资炒作论、流动性过剩论等。这些观点为我们理解这一现象提供了较好的视角，但未能深度结合我国实际，挖掘现象背后的深层次原因——制度体系。为此，文章拟从分税制度、土地储备制度、招拍挂制度和预售制度四个方面，阐释我国房价快速上涨的制度成因。

我国于1994年开始实行分税制度，分税制度将税种统一划分为中央税、地方税、中央与地方共同税，建立起中央和地方两套税收管理制度。该制度的实施致使中央政府与地方政府之间的财权与事权失衡，直接表现为中央政府财政收入迅速增长，承担的经济建设、社会发展等职能逐步收缩，地方政府则相反。为此，地方政府亟须扩大财政收入来源，以便承担日益广泛的政府职能。而房地产业因其产业关联性高、税收贡献大等特点，成为地方政府解决这一难题的首要调控对象。由此，分税制度促成地方政府成为房价快速上涨的重要推手。

一方面，在既定的土地制度下，地方政府完全垄断了土地的供给，通过“低价征地，高价出售”的方法，获得土地出让金。分税制度强化了地方政府的这一行为动力，使其积极采取“非饱和”限量供应土地的政策，导致稀缺的土地资源更加供不应求，，促使“土地财政”的形成，直接推高了地价；另一方面，分税制改革后，地方政府具有极强的动力在市场低迷时刺激房市重振，在市场高涨时稳定市场持续发展，扰乱了房地产业自身的运行周期，使地价和房价易升难降。

土地储备制度是政府依照法律规定，按照土地利用总体规划和城市总体规划，将通过征用、收回、置换、收购等方式取得的土地予以储备，并进行前期开发和利用，确保政府能垄断土地一级市场的一种管理制度。土地储备制度促使“多个龙头进水，一个龙头放水”格局的形成，帮助地方政府实现了对土地的集中性垄断供给。

土地市场的单边垄断势必会不断推高土地成交价格，进而推动房价持续攀升。政府在完全垄断土地一级市场以后，控制了土地使用权的“进”和“出”，可以通过控制土地供应的绝对数量来寻求合适的价位，打破土地市场的供需平衡。

2004年国土资源部发布了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，由此我国开始在全国推行招拍挂制度。招拍挂制度的实施催生了土地需求的市场化竞争，形成了“价高者得”的竞争规则，使得地价趋于上涨。招拍挂制度实施以来，土地成交价格的不断上涨也证实了这一点。

招拍挂制度通过改变土地收益分配的格局，显化土地价格，推动地价房价不断上涨。招拍挂制度把协议拿地时分布在土地炒家、腐败官员和开发商之间的超额利润的大部分归集到政府手中，显化了土地的价格。这首先会形成商品房开发成本大幅上涨的假象，为房价上涨找到成本推动理由；其次会形成地价房价上涨的预期，一方面会引发部分开发商的“捂盘惜售”行为，短期内造成供不应求的局势，另一方面会促使投机者和消费者因心理“恐慌”而提前购房，形成虚假需求，从而对房价上涨产生放大作用。

招拍挂制度对地价房价的影响还会通过一定的机制传递到周边地块的房价。因此，只要一个城市使用了“招拍挂”土地出让方式，即使仍然存在协议出让方式，该城市的地价房价仍会大幅上涨。

商品房预售是房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。目前，商品房预售已经成为我国商品房销售的主要方式。

商品房预售制度通过吸引投资客进入，助长开发商、购房者、投机者的非理性行为来推动房价上涨。首先，从预售到竣工还有很长一段时间，商品房在此过程中可以转让，且往往具有一定的升值空间，再转让过程中的差价对转让人具有极大的吸引力，这势必会吸引大量的投资客进入；其次，投资客的前期托盘认购火爆会使购房者看不清形势，以为市场严重供不应求而盲目追涨；最后，开发商在实物建成之前将其出售，一方面减轻了企业资金回笼压力，使企业有资本通过囤积房源、操纵供给来炒作房价，另一方面使企业失去了加快开发建设节奏的压力，这不利于改变短期内市场的供不应求局面。

基于上述系统分析可以发现，分税制度、土地储备制度和招拍挂制度通过推高地价间接促使房价持续上涨，也直接推动周边房价上涨；商品房预售制度通过改变市场参与主体行为及预期推高房价。为此，要打破针对房地产市场的宏观调控悖论，进而稳定房价，促进房地产业持续健康发展，就必须不断修订和完善我国房地产业现行制度，比如改革土地制度，允许集体土地进入市场，打破土地市场单边垄断格局。

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