二三线城市房地产企业开发模式研究

上海大学管理学院

摘要：我国城市化水平已经达到中期阶段，一线城市城市化水平已经达到并超过发达国家水平，而二三线城市城市化率仍然不高。鉴于城市化与房地产的互动关系，二三线城市房地产蕴含着巨大机遇。因此，寻求不同于一线城市的独特开发模式，成为房地产开发企业的一个重大课题。基于此，文章研究得出了房地产企业二三线城市开发的四种模式：“城市综合体”模式、“城市发展运营商”模式、“城投”模式和“城中村”模式。

关键词：开发模式；城市综合体；城市发展运营商城投模式；城中村模式

一、二三线城市是推动我国城市化进程的主导力量

（一）我国城市化水平已达到加速发展的阶段

从世界城市化的实践看，城市化进程具有明显的阶段性。以城镇人口占总人口的比重划分，城市化可分为初级阶段、中期阶段和后期阶段。其中，30%以下为初级阶段，30%—70%为中期阶段，70%—90%为后期阶段。

1996年，我国城市化水平突破30%，达到了30.84%，我国开始进入城市化的加速发展阶段。截止2009年，我国城镇人口为6.2亿，城市化水平已经达到了46.6%。处于城市化发展Logistic曲线的中期阶段。

（二）一线城市城市化率已高，二三线城市仍有很大空间

2008年，北京、天津、上海的城市化率均已超过75%。分别达88.60%，84.90%和77.23%，达到并超过发达国家水平。同时，经济发达的二线城市如成都、杭州、哈尔滨、南昌、西安城市化率分别为53.54%、 50.29%、 48.18%、 47.13%、 46.30%。而合肥、郑州、南宁等省会城市以及东部沿海较为发达的绍兴、嘉兴、湖州的城市化率低于全国平均水平，分别为43.14%、41.38%、27.21%、32.03、35.73%、31.24%。

（三）我国城市化发展与房地产业存在明显互动发展关系

随着城市化进程的加快，我国城市人口急速增加，对房地产市场需求急剧增加。房地产业的投资规模也不断扩大。1995年，我国城市化率为29.04%，房地产业投资额为3149亿元。2009年，，我国城市化率达到了46.6%，房地产投资额也同步增加到了36232亿元。

同时，房地产业是推动二三线城市实现进一步快速发展的重要产业。房地产业是一个关联性极强的产业，它可带动建材、装饰等诸多行业的迅速发展，可明显加快城市化的进程；地方政府通过土地出让获得资金，为城市建设累积了必要的建设资金；通过房地产业的迅速发展，特别是旧区改造，大大提升了城市居民的居住水平，也使城市面貌焕然一新。

二、二三线城市房地产开发模式

由于二三线城市在我们城市化进程中的重要地位，房地产开发企业纷纷进军二三线城市。知名开发企业如万科、恒大、绿城等都将二三线城市作为未来的主要“战场”。但是，二三线城市毕竟不等于一线城市，如何在二三线城市进行房地产开发是摆在房地产企业面前的重大课题。经研究，文章提出四种二三线城市房地产开发模式，以期对房地产企业进军二三线城市提供指导。

1、“城市综合体”模式

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。开发商往往通过先期住宅物业的开发和销售，回笼资金并取得较大收益，再开发其他业态。

对于房地产开发企业来说，城市综合体建设规模一般都在二三十万平方米及以上，相对具有较强的复制性。且城市综合体中住宅部分价格往往高出区域价格一截，进而带动整个区域价格上涨。对于地方政府而言，城市综合体的土地一般比较好卖，而且体量大，在引入大型品牌企业，带动城市整体建设档次、商业氛围的同时，能够一次性获得较大土地财政收入。因此，城市综合体在这种企业、地方政府共同选择的背景下，已迅速成为业内竞争的新热点。

如绿地集团加快调整优化产品结构，充分发挥综合性地产开发优势，在全国各地大规模投资建设当地政府重点规划的大型现代服务业综合体项目。绿地目前的项目遍及全国21个省35个城市，在建工程面积1800万平方米。多个省会城市投资综合体项目规模均超过100亿元。同时，世茂集团通过将大量集中于二三线城市的城市综合体项目注入旗下A股上市公司世茂股份，几乎一夜之间让这家原本资质平平的上市公司一跃成为国内最大的商业地产上市旗舰之一。江苏知名的商业地产开发商苏州圆融集团已初定战略，将首次走出苏州，向长三角及全国市场进军，首选项目正是总建筑规模在20万-30万平方米的城市综合体。去年成为首家内地赴港成功上市的宝龙地产，其核心模式正是在二三线城市开发城市综合体项目。

2、“城市发展运营商”模式

城市化发展模式的转变，促使房地产企业要不断超越传统粗放型、自我型、单一型的开发模式，站在促进城市和谐发展的新高度，将企业行为自觉纳入城市发展的整体进程之中，走集约型、社会型与综合型的科学发展之路。

而城市发展运营商满足了这种模式转变的要求。所谓城市发展运营商是指，自觉围绕城市总体发展目标，结合城市发展的特殊机遇，以市场化方式，行使部分政府管理职责，从单一项目开发转型为城市区域综合开发，并服务于城市整体发展战略，做好土地一级开发，遵照“一级开发出形象、二级开发出项目、三级开发城市建设，四级开发物业管理”的原则，使开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分的大区域开发商。城市发展运营商是中国房地产企业进行全面提升的战略变革。

城市运营商模式可分为两种：初级城市运营模式和现代专业城市运营模式。

初级城市运营模式：政府同样负责运营决策的角色，但要直接面对市场，充当整合市场的角色。由于政府面对不一样的市场角色，单对单的解决复杂的运营工作，这样势必会影响运营效率。再者，政府与城市投资参与者之间是直接客户关系，甲方以其所有权、定价权、发包权等社会公共权利面对市场不同角色进行灵活的交易更是有悖于公允。如此，城市运营主体便存在结构性的缺位。

现代专业城市运营模式：在这个模式里，诞生了专业的“城市运营商”，它可以作为政府的一级运营代理人、项目信托人、运营管理人等多重角色面对市场，在政府的监管下独立开展投资运营业务，便可以运用专业的市场工具和协作手段来进行灵活成交。

3、“城投”模式

“城投”这个概念是在1991年就被提出来，作为全国各大城市的政府投融平台，而在当前结构转型的过程中，城投概念的地产模式越来越受到重视。城投模式即是地方政府和城投公司联手，实现一级二级开发联动，以达到双方共赢的目的。

城投公司可以进行房地产的一二级土地开发。一方面，城投公司具备一级土地开发的资格，进行生地开发；另一方面可通过融资进行土地二级开发。一二级联动开发可以减少城投公司的拿地成本，与政府的合作也保障了开发资源。

城投公司一般在本区域中有着得天独厚的优势，这在城镇化和旧城改造的进程中尤为明显。典型的城投地产企业，如中天城投、西藏城投、渝开发、上实发展都带有典型的区域特点。城投公司的定位与当地政策的导向分不开，西部概念、新疆概念、上海国资重组等概念都让城投地产有快速发展的空间。

4、“城中村”模式

所谓“城中村”，从狭义上讲，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”；从广义上讲，是指在城市高速发展进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村模式即利用政府进行旧城改造的机会，与政府合作，在进行房地产开发的同时，承担部分政府的职能。如福星惠誉，它虽然是一家成立仅8年的民营地产公司，却已经做到湖北本土地产商的龙头之一。回顾其发展轨迹，可以发现与政府的紧密合作，同时参与到一系列的旧城改造工程中，使得福星惠誉可以在湖北省的众多房地产公司中脱颖而出。

福星惠誉不做地王，不盲目扩张，一直都保持着稳健的风格。在资金和拿地能力欠佳的弱势竞争中，福星剑走偏锋，通过与政府关系走上“城中村改造”模式。成功实现低成本扩张。福星惠誉基于在资金实力、土地储备规模和开发速度中间保持动态平衡，使资金运转效率最优化。成为湖北省最大的旧城改造开发商。

参考文献

[1]国家统计局网站

，（11）

发展报告2008》