简析住宅商用相关问题研究

发布时间：2016-08-04 08:14

　　论文摘要 随着经济发展，城市建设，住宅改为商用现象越来越普遍，住宅商用有利于受资金限制的小公司的发展，但同时可能也给住宅的相关利害关系业主带来一些问题。本文通过对各国立法和我国法律的分析，对住宅商用问题进行相关建议，使得住宅商用达到既能推动小公司发展，符合放宽市场准入，推动经济发展又能保护相关权利人的利益。

　　论文关键词 住宅商用 管理规约 相关利害关系

　　住宅商用，是指业主将住宅用途的房屋改作商业服务用房使用的行为。住宅商用一般在城市的中心商圈，交通发达，人流较多的地段。随着经济的发展，市场的需求，住宅商用现象越来越多，一些小公司，机构受资金限制，都会选择商用住宅，商用住宅价格低于专门的商业单位，有利于小公司或者刚创立的公司降低创业资本，促进社会经济投资发展。

　　一、 住宅商用带来的问题

　　首先，特殊性会导致存在安全隐患。商用住宅在装修，样式上都不同于一般的住宅，在后期的用电，以及资源的利用上也会比一般住宅用量大。由此，可能会带来用电负荷过大，消防设施不能满足等安全隐患问题。
　　其次，缺乏有关的相关监督。住宅区很多居民并不了解商用住宅单位里的人员及存放物品的安全与否，经常会有一些单位租用住宅后存放大量物品，但是物品是否属于易燃易爆等危险品，并没有人去监管。也有的商用住宅，人流过大，使得该住宅区其他居民不得不每天面对陌生人的进出。商用住宅人员的流动性等会造成小区内陌生，流动人员过多，不利于住宅区的监管和防护等工作。
　　再次，不利于国家税收。住宅商用节约了商用单位的成本，但一般的住宅与专门用于商用的建筑相比，在开发土地基价，配套设施建设到建筑成本费用都会相对便宜。后期的税收和土地增值税也会少很多，而这些税收资金原本应该是用于城市建设，国家利益的资金。因此，住宅改为商用还会在一定程度上侵犯到国家利益。
　　虽然，住宅商用会带来一些问题，但在经济高速发展的今天，小规模公司及个人公司的发展迅速，越来越多的商用住宅受到青睐。《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法利益。”住宅属于业主所有，业主对其有占有、使用、处分和收益的权利，只要不要侵犯到其他业主的利益，我们并不应该干涉业主的自由权利。并且，住宅商用，也有利于小公司的发展，让许多因为登记住所问题而无法创立的公司机构得到发展。通过国务院的改革内容，可以看出为了鼓励和发展经济，不再使登记住所问题成为阻碍公司发展的问题，国家是允许住宅商用的，但同时也表示了需要各地政府的具体规定。

　　二、 各国对住宅商用问题的相关制度

　　1. 美国的相关规定。美国是允许一些居民区进行不扰民的商业经营行为的，这有利于该区居民的生活便利，并且会通过管理要求商业单位进行严格的安全审查，要求其有相应的设施防止打扰别的居民生活。
　　2. 德国的相关规定。德国对于住宅改为商用有严格的限制，一般来说是禁止住房改为商用的，即使有例外情况，也仅限于不会有人员流动或者有任何环境影响的单位。德国民法典第 906 条和公害防止法等公私法的相关条款都体现了德国对于其他住户利益在私法和公法上的的充分保护。
　　3. 日本的相关规定。日本是禁止住宅商用的，日本充分保护住宅区的环境，并且在对于灾难的救济措施上住宅区和商业区也各有不同，因此，住宅商用是受到禁止的。

　　三、我国对住宅改为商用的相关规定

　　我国《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及规约外，应当经有利害关系的业主同意。”从这条规定我们可以看出，如果业主要将住宅改为商用：
　　（一）应该遵守法律、法规和规约
　　除了国家的法律法规外，业主要将住宅改为商用还应遵守业主大会制定规约的规定。住宅改为商用应该符合国家住宅商用的规定，经过工商、环保、消防等相关机关的注册和许可。同时，还需要符合住宅小区的管理规约的规定。三者同时满足，才符合第七十七条不得违反法律、法规以及管理规约的规定。
　　（二）利害关系的业主
　　1.需要具有相邻利益，相邻关系，两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。利害关系业主应该因为住宅空间上与将住宅改为商用的业主具有相邻关系，并且有因为住宅改为商用会导致影响利害关系业主的财产或者精神上利益。财产利益是利害业主可能会因为住宅商用业主将住宅改为商用后受到一定的财产的侵害，损失或者需要为其行为提供一定的便利行为。比如，利害业主会因为住宅商用后，电梯，绿地环境等共有环境不得不与更多人分享，公共使用的设施因为人流增多加重负荷，增加修理管理等。精神利益，住宅区本来是居住的地方，由于住宅商用后可能会有更多的人来往于住宅区，导致其他业主原本安宁的居住环境受到打扰，心理上造成负担，精神利益受到侵害。
　　2.超过可容忍程度的侵害，因为相邻关系的规定，相邻利害关系业主需要为相邻权人即住宅改为商用的业主行使的权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在可容忍的限度内对住宅改为商用的业主承担必要的容忍义务。这里的容忍义务应该是属于权利自身所要负担的内容，是所有权本来的内容。业主有义务不提出异议或着反对，而这种异议或者反对业主本来应该是有权可以提出来的，可以理解为法律对权力的限制。
　　3.利害关系业主的司法解释。准确的认定利害关系，我们可以参考最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称’有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”根据司法解释可以看出，住宅商用的利害关系业主是指由于住宅改变为商用后其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主。比如，由于住宅改为餐馆，利害关系业主的房屋可能会由于餐馆的油烟，噪音导致房屋价值贬值，或者生活空气受油烟影响，导致生活质量下降等。这种伤害可能是存在或者即将可以预见的。

　　（三）应经利害关系业主同意
　　1.业主的同意应该是全体同意。虽然我国对于物权方面，一般采用专有部分占有面积和总人数相结合的多数决的方式。但是，在本条中的“经利害关系业主同意”不应该理解为经多数业主同意，应该理解为经全体业主同意。因为，住宅改为商用的利益关系业主是基于相邻利害关系的业主，而并不是基于业主大会的团体性关系。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条中规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”从这条可以看出，住宅改为商用房应该是经利害关系业主的全体同意，即使多数业主同意，也应考虑少数业主的利益，这有利于保护所有利害关系业主的利益。
　　2.业主的同意应该是明确意思表示。业主同意住宅改为商用应该是明确的意思表示出来的，通常可以理解为书面、口头或者做出了可以推定为同意的行为。单纯的消极不作为并不能推定业主同意，因为可能业主只是迫于某些压力，如邻里关系不好开口，但心里的意思表示却是不同意。因此，业主的同意需要是能够证明其意思表示真实同意的行为。
　　如果到达上述的要件，只要符合《物权法》第七十七条及相关的司法解释，我们是允许业主将其住宅改变为商用性质的。住宅改商用，既体现了我国民法的私有权利自由原则，业主有权对自己的物业进行占有、使用、处分、收益，也有利于小型经营的发展，满足市场需求，符合市场调节监控的原则，从而推动经济发展。但对于其他业主的利益及后续的相关问题，也需要我们有更完善管理和监督。

　　四、对于住宅商用的管理建议

　　我们在放宽住宅改为商用，市场主体准入登记住所条件的同时，还需要一套配套的监管措施，才能更好的保护我们其他业主的利益和更好的发展经济。
　　第一，明确住宅改为商用的类型。住宅改为商用房的通途多种多样，虽然不能全部一一列举，但是应该明确，何种类型的住宅改为商用房是应该禁止的，例如，在居民区内开设网吧，酒吧等，这类经营性场所，用电符合大，人流集中且众多，存在严重的火灾等安全隐患和夜晚扰民的情况。还有较大的加工，餐饮单位，由于油烟排放等问题可能会造成小区环境的整体污染。对于上述的类似相关单位，是应该禁止其住宅改为经营性单位的，明确住宅改为商用的类型，从源头就减少之后的业主纠纷。
　　第二，从法律法规上对住宅改为商用进行管理。首先在申请程序上，相关部门就应该对其进行审查，除了审查单位的合法性外，还应考虑到此单位在住宅区是否会带来相关的安全隐患，是否会影响住宅区的环境，，影响的大小等，这些需要多个部门的配合，对其进行相应的审查，审查通过后，才应批准其申请。其次，登记备案程序上，除了登记单位的相关负责人，单位住所，对于租用住宅的情况，还应备注起住宅本来的业主及相关情况，然后将登记情况备案到其他部门方便以后进行管理。
　　第三，完善管理规约的相关规定。管理规约是业主自行确立的约束性规定，是业主的自治约定，《物权法》七十七条已经明确规定，住宅商用房除了遵守国家的法律法规，还应遵守管理规约的规定，业主在法律法规未规定到的方面，可以结合自身小区情况，在管理规约中进行相关规定，更好的符合自身情况，减少纠纷发生。
　　第四， 建立相关处罚和补偿机制。住宅改为商用房应遵守相关法律法规及管理规约的规定，如果违反后相关国家机关应对其进行处罚，制定相应的处罚机制，决定处罚大小及金额等，还应对相关的补偿机制进行完善。
　　第五，相关部门应进行定期审查。在严格的申请登记备案程序后，还应该建立一个长期的监管机制。对住宅改商用单位进行定期审查，查看单位后续发展是否适合住宅区，以防止在建立初未能发现的问题会在后期对住宅区造成影响。
　　第六，通过市场机制进行调控。前面已经说过，住宅改为商用有利有弊，我们不能因为其可能会对住宅小区造成的影响就否定其存在的价值，也不应该只看到它负面的影响，一个住宅改为商用后，可能会带来很多的人流，促进周边的经济发展，甚至可能因此带动此处住宅价值的增值。而如果住宅改商用房为其所在小区带来的好处大于它对小区造成的负担影响，那我们不应该只是否定其存在，应该通过市场调节，找到住宅商用与其他业主的利益平衡，更好的维护双方的利益，实现利益最大化，带动经济发展。

本文编号：83484