城镇综合开发类PPP项目与公募REITs结合的金融模式探索

发布时间：2025-05-01 13:46

　　根据国家统计局发布数据,截至2019年末,中国的城镇化率为60.60%,发达国家城镇化率的平均水平在80%以上,因此,我国的城镇化未来还有巨大的发展空间。在中央严格控制地方政府债务规模的大背景下,同时又要满足城镇投资和发展需求,PPP模式(政府和社会资本合作)仍是可以采用的相对高效的方式。根据财政部政府和社会资本合作中心数据显示,全国范围内PPP管理库项目投资额150670亿元,其中城镇综合开发类项目612个,总投资额19319亿元。2020年4月24日,中国证监会、国家发展改革委发布《推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。通知中强调:基础设施REITs是国际通行的配置资产,具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点,能有效盘活存量资产,填补当前金融产品空白,拓宽社会资本投资渠道,提升直接融资比重,增强资本市场服务实体经济质效。并在通知中指出:鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。这说明在中央层面关注到了存量资产巨大的发展前景,盘活存量资产,释放出更多资金用于基础设施及园区建设。2021年1月2...

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图3.1现金流模拟

计划现金流数据进行模拟(暂不考虑税收和资管管理费)如下所示:经过计算,该资产专项计划的内部收益率为5.16%。可以看出,当华夏幸福公司的其他途径融资成本大于5.16%时,即可使用该专项计划融资。

图5.1银行贷款现金流量图

总投资43.2亿元,总收入59.3亿元,净利润16.1亿元。虽然利润率看起来达到了37.26%,但实质上这是17年的运营收入,静态指标并不能反映总体盈利水平。使用动态指标内部收益率来看,只有4.34%。根据2020年至2021年银行对于信用较好的国企长期贷款融资成本为4%-4.5....

图5.2收益权资产证券化现金流量图

由于产业园整体运营收入不能保证稳定,仍然需要原始股东开具流动性支持担保,且对产品进行分层设计。参照华夏幸福模式,将设立90%优先级、10%次级,由原始权益人原SPV公司认购次级10%部分。另外90%以年化收益率5.5%于2021年以资产支持专项计划的形式发行,发行规模10亿元,超....

图7.1越秀基金架构图

根据2020年最新年中报告显示,该产品旗下共包括八家物业,可供出租面积632915.1平方米,整体出租率92.1%。越秀集团及其关联方共占股份38.66%。具体架构如下所示:截至2020年12月,该基金交易价格为3.780港币/份。

本文编号：4042382